不動産の譲渡・賃貸・活用

売却代金から、税の計算に使う費用を引く

土地・建物の課税譲渡所得は、譲渡収入金額−取得費−譲渡費用−適用できる特別控除で計算します。給与や家賃と一つの税率でまとめるのではなく、原則として申告分離課税です。家賃の所得は不動産所得として別に計算します。

取得費には購入代金、購入時の仲介手数料、改良費などが含まれます。非業務用資産の取得に要した登記費用・取得税等も所定の取得費に含まれますが、事業で必要経費に算入した費用を二重に足せません。ローン残高や元本返済額は、この売却益を計算する取得費そのものではありません。

取得費が不明なら、売却額の5％という方法

取得費が分からない場合は、譲渡収入金額の5％を概算取得費にできます。分かっている実額がこの5％より少ない場合にも使えます。5％は売却額に掛ける割合で、利益に掛ける税率ではありません。

相続・贈与で受けた土地建物は、原則として前の所有者の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続時の評価額を新しい購入価格として置き換えません。非業務用資産の相続登記費用等を実額取得費へ加える場合と、5％の概算取得費を使う場合は区別し、概算の上へその費用をさらに足す扱いはしません。

建物は減価償却分を調整し、売却費用は直接性で見る

事業に使った建物は、取得価額から取得後の減価償却費相当額を引きます。非業務用建物は、取得価額×0.9×旧定額法の償却率×経過年数という方法で調整します。たとえば非業務用の鉄筋コンクリート造で所定の率0.015、取得価額2,000万円、経過10年なら減価額270万円、建物取得費1,730万円です。経過年数の端数は6か月以上を1年、6か月未満を切り捨て、減価額には取得価額の95％という上限があります。

売却時の仲介料、売主が負担する契約書の印紙代、売るための建物取壊し費用や借家人への立退料などは、所定の譲渡費用です。通常の維持修繕費や固定資産税は、単に保有に必要だった費用であり、一般にこの譲渡費用へ入れません。売却収支ではこれらの現金支出も別途見込む必要があります。

売却年の1月1日に5年を超えるか

長期は所有期間が5年超、短期は5年以下です。判定する日は、実際に売った日ではなく売却年の1月1日です。2021年3月取得の土地を2026年9月に売れば、売却日には5年を超えていても2026年1月1日には5年以下なので短期です。

相続・贈与の場合は原則として前の所有者の取得時期を引き継いで判定します。土地と建物の取得時期が違う場合は、それぞれの区分を確認します。居住用の3,000万円特別控除を使えるかという判定は、長短区分とは別に行います。

2026年の通常税率を選ぶ

特例の軽減税率がない通常の長期は、所得税15％、住民税5％です。2026年の復興特別所得税は所得税額の2.1％なので、15％×2.1％＝0.315％が上乗せされ、合計20.315％です。

通常の短期は、所得税30％、住民税9％です。復興特別所得税の上乗せは30％×2.1％＝0.63％で、2026年の合計39.63％です。住民税にも2.1％を掛ける計算ではありません。2027年以後の税率内訳の改正を、2026年の計算へ先に入れないようにします。

控除後の課税額へ税率を掛ける

先に売却収入から取得費・譲渡費用・適用できる特別控除を差し引きます。その課税譲渡所得へ、期間に対応する税率を掛けます。代金全額に20.315％を掛けるのではありません。

土地建物の通常の譲渡損失は、給与など他の所得と原則として損益通算できません。居住用の特定の譲渡損失特例は、住宅・所有期間・借入れ等の要件を満たして別に判定します。

3,000万円は所得から差し引く

自分が住む家屋とその敷地などを売るとき、所定の要件で譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。所有期間の長短は問いません。所得が2,000万円なら控除はその所得までで、残り1,000万円を他の給与から引く制度ではありません。

住まなくなった家も、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が対象になりえます。家屋を取り壊して敷地を売る場合は、取り壊した日から1年以内に売却契約を結び、この3年の年末期限も満たし、取り壊し後に駐車場等へ貸すなどの使用をしない条件があります。

親子・夫婦、生計を一にする親族、売却後に同居する親族など特別な関係の相手への売却は対象外です。別荘や控除だけを目的に一時入居した家も対象外です。所定の過去2年の特例利用等の制約を確認し、税額がゼロでも特例を使う確定申告が必要です。

10年超なら、控除後の利益に軽減税率を判定

売却年の1月1日に家屋と敷地の所有期間がともに10年を超え、国内の居住用など所定の条件を満たせば軽減税率を使えます。前年・前々年に同じ軽減を使っていないことなども確認します。3,000万円特別控除との併用はできます。買換えによる繰延べとの併用はできません。

控除後の課税長期譲渡所得の6,000万円以下の部分は、所得税10％・住民税4％です。2026年の復興加算を含め14.21％になります。6,000万円を超える部分は所得税15％・住民税5％で、2026年の合計20.315％です。境界を超えたとき全額へ高い率を掛けるのではなく、部分を分けます。

買換えは税の持越しで、取得日は別

居住用の買換え特例は、2027年12月31日までの対象売却で、旧家屋・敷地の売却年元日の所有期間が10年超、旧家屋の居住期間が10年以上、売却代金が1億円以下などの条件を満たす場合の課税繰延べです。新居は国内で床面積50㎡以上、敷地500㎡以下などが必要で、中古住宅の耐震条件や新築の省エネ条件も確認します。売却年の前年から翌年までの買換えと、その取得年に対応する居住期限があります。

新居代金が旧居売却代金以上なら、対象利益の課税を新居の将来売却へ持ち越します。旧居の取得費等は新居の取得費の計算へ引き継ぎますが、新居の取得日は実際の新しい取得日であり、旧居取得日をそのまま引き継ぐわけではありません。代金の一部が買換えに回らない場合は、その対応部分に今の課税が生じます。

3,000万円控除・軽減税率などとの選択になります。旧居原価900万円、売却費用100万円、売却4,000万円、新居5,000万円なら、全額繰延べの場合の新居原価は900＋100＋（5,000−4,000）＝2,000万円です。新居5,000万円全部が将来の取得費になるわけではありません。

買換えの譲渡損失は、新居の借入条件も確認

2027年12月31日までの対象売却で、売却年元日の所有期間5年超の国内の旧自宅を売って損失が出た場合、一定の買換えで給与等との損益通算と翌年以後3年間の繰越控除ができます。新居の床面積は50㎡以上、売却前年から翌年までの取得と取得翌年末までの居住等が必要で、原則として新居について年末の償還期間10年以上の住宅ローンが必要です。

繰越控除を使う年は合計所得金額3,000万円以下などの条件を満たします。旧敷地の500㎡超部分に対応する損失は繰越の対象から外れます。損失年の期限内申告と、その後の連続した申告等を行います。所定の住宅ローン控除とは併用可能ですが、他の譲渡特例との制約は別に確認します。

買換えなしでも、旧ローン残高による特例

もう一つは、償還期間10年以上の旧住宅ローンがある自宅を売る特定譲渡損失の制度です。2027年末までの対象売却、売却年元日所有期間5年超などが必要です。売買契約日の前日のローン残高が売却代金を超える場合、損益通算等の対象額は、実際の譲渡損失と「前日残高−売却代金」の小さい方です。買換えを必須とする制度ではありません。

売却代金2,500万円、対象ローン残高2,900万円、譲渡損失700万円なら対象上限は400万円です。翌年以後3年の繰越や所得3,000万円以下等の年ごとの条件、申告の継続条件も確認します。親族等への売却などは対象外です。

新居のローン控除との関係も先に読む

3,000万円控除・10年超軽減・居住用買換えを使った売却は、新居の住宅ローン控除との制約があります。新居の入居年・前年・前々年にこれらの売却特例を受けた場合や、入居後3年間に別の資産を売ってこれらを使う場合などは、ローン控除を併用できません。

特別控除は所得を減らす、軽減税率は率を変える、買換えは課税を持ち越す、譲渡損失特例は対象損失を他の所得や後年へ使う制度です。使える制度を全部足す計算ではなく、売却と新居の条件を同じ年表で確認します。

相続税の取得費加算は、申告期限から3年の線

相続または遺贈で受け、相続税が課されている人が、対象財産を所定期間内に売る場合、その財産に対応する相続税額の一定部分を取得費へ加算できます。期間は相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。一般の10か月の申告期限なら、相続開始からおおむね3年10か月ですが、期限の延長等があれば実際の申告期限から確認します。

加算する額は相続税全額ではなく、売った財産等に対応する所定の按分額で、加算前の譲渡益が上限です。前の所有者の取得費を承継したうえで、対象額だけを追加します。確定申告で所定の明細を添付して使います。

相続空き家は、家屋と敷地を取得した人数を見る

被相続人の居住用家屋が1981年5月31日以前に建築され、区分所有登記された建物でなく、原則として亡くなる直前に被相続人だけが住んでいたことなどが必要です。一定の老人ホーム等への入所は例外があります。相続・遺贈で家屋とその敷地の両方を取得した相続人が対象で、土地だけの取得ではこの要件を満たしません。

売るまで事業・貸付・居住に使わず、売る家屋が耐震基準を満たすか、家屋を全部取り壊して敷地を売るなどの条件があります。2024年以後の対象売却では、売却翌年2月15日までに耐震工事や全部取壊しを行う方法もあります。

相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで、かつ2027年12月31日までの売却が期限です。売却代金は他の相続人の売却等も所定の範囲で合計して1億円以下。親子等の特別な相手への売却は対象外です。控除上限は3,000万円ですが、2024年以後の売却でこの家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら、各人の上限は2,000万円です。法定相続人全員の人数をそのまま使いません。

同じ被相続人の同じ対象家屋について一人が重ねて使えず、相続税の取得費加算などとは同じ譲渡で併用できません。市区町村の確認書や申告書類で条件を確認します。

同種の固定資産の交換は、等価交換方式とは別

土地と土地、建物と建物など同じ種類の固定資産を交換する所定の特例は、各資産を1年以上所有し、交換取得資産を同じ用途に使うなどの条件を満たすと、譲渡がなかったものとして扱う制度です。相手が交換のために取得した資産や販売用の棚卸資産などは条件に注意します。交換時の価額差は、高い方の価額の20％以内であることが必要です。

受け取る差額金等に対応する部分は課税対象になります。土地を出して開発後の建物持分を受ける「等価交換方式」という事業の名称だけで、この同種資産交換の特例が自動適用になるわけではありません。土地と建物は種類も違うため、別の法的・税務要件を確認します。

公共事業と低未利用地の特例も、原因と期限がある

所定の収用等による売却には、最高5,000万円控除または所定の代替資産への買換えによる繰延べがあります。固定資産で、最初の買取申出から6か月以内に売るなどの条件があり、同じ売却で両方を同時に使う制度ではありません。行政が買えば必ず5,000万円控除という判断はできません。

低未利用土地等の特例は、都市計画区域内にある低未利用の土地等を個人が売り、売却年元日の所有期間5年超、売却額原則500万円以下・一定地域800万円以下、買主による利用予定の確認などの条件を満たす場合、譲渡益から最高100万円を控除します。期限は2028年12月31日。親族等への売却や所定の分筆後再利用、他の譲渡特例との併用制約もあります。

このほか指定された土地の事業等に対応する特別控除があり、額だけで選べません。下表は対象事業を見分ける入口です。事業・買主・取得時期などの個別要件を確認して適用し、各売却の控除はその利益まで。同一年の譲渡特別控除は合計5,000万円までです。

控除の選択は、資料をそろえてから

登記事項、建築日、居住の経過、相続で取得した対象、相続税額、売買契約と使用の履歴をそろえます。相続した時価と昔の取得費、対象家屋を取得した人数と法定相続人数を別々に書きます。

取得費加算は取得費を増やす、空き家などの特別控除は所得を引く、交換・買換えの特例は課税の時期を調整する仕組みです。同じ資産・同じ年の併用制約を確認し、候補にした額を全て合計しないようにします。