不動産の取得・保有にかかる税金

契約そのものではなく課税文書に課税

印紙税は、不動産の譲渡契約書や建設工事の請負契約書など、所定の紙の課税文書の作成に課されます。名称が「写し」でも、署名・押印等により契約成立を証明する目的で作れば課税対象になることがあります。

電磁的記録だけで契約し、課税される紙の文書を作成交付しない場合は、印紙税の課税文書の作成に当たりません。電子送信後に紙の契約書等の現物を別途交付すれば、その紙は別に判定します。

単に原本を複写しただけの署名等のないコピーは通常課税対象外です。双方が保管する署名済み原本を2通作れば、原則として各通が課税対象です。

不動産売買契約書の軽減税額

2027年3月31日までに作成する、記載金額10万円超の不動産譲渡契約書には軽減があります。表は1通当たりです。「超」と「以下」を見て、境目の金額を下の行へ誤って送らないようにします。

10万円以下は軽減対象外で原則200円、1万円未満は非課税です。金額の記載がない場合は別の取扱いです。建設工事請負契約書の表や借用証書の表を、売買契約書と無条件に共用しません。

文書・金額・作成日・通数を読む

紙の不動産売買契約書を2026年中に2通作る場合は、1通ごとの軽減税額を求めて通数を掛けます。契約代金に率を掛ける税ではありません。

印紙税の手続と、契約が有効かの法律上の判断は別です。電子記録の保存の手続も、印紙税の有無とは分けて確認します。

納税義務者は原則1月1日の所有者

固定資産税は毎年1月1日現在の土地・家屋等の所有者へ課されます。原則は登記簿や固定資産補充課税台帳に所有者として登記・登録された人です。標準税率は1.4％です。

途中の売買で売主・買主が負担を日割精算するのは当事者間の契約上の処理です。自治体に対するその年度の納税義務者が日ごとに変わることを意味しません。4月1日は年度開始で、固定資産税の賦課期日とは違います。

土地・家屋の評価は原則3年ごとの基準年度に見直します。毎年必ず購入価格へ置き換わるわけではありません。価格と課税標準は住宅用地の特例や負担調整等で異なることがあります。

住宅用地の特例は土地の課税標準を下げる

小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準を価格の1/6、都市計画税を1/3とします。住宅1戸当たり200㎡を超える住宅用地部分は、原則それぞれ1/3、2/3です。住宅用地の範囲は原則家屋床面積の10倍までなどの条件があります。

200㎡の境目は住宅1戸当たりで判断します。特例は土地についてのものです。建物の新築減額は別の制度です。特定空家等は、放置すると倒壊や衛生上の著しい危険が生じるおそれがあるなど、周囲の生活環境のため放置が不適切と認められる空家等です。管理不全空家等は、適切に管理されず、放置すると特定空家等になるおそれのある状態の空家等です。特定空家等・管理不全空家等として所定の勧告を受けた敷地は住宅用地特例の対象から除かれます。

都市計画税の対象と上限率

都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業などの費用のための市町村税で、原則として市街化区域内の土地・家屋に課されます。税率の上限は0.3％で、自治体が条例で定めます。

計算では固定資産税と都市計画税の課税標準を別に用います。市街化区域であること、条例の率、住宅用地の部分を確認します。自治体独自の減免や納期は所在地の資料で確認します。

取得税は価格控除と土地の税額軽減

所定の新築住宅は取得税の価格から1,200万円、認定長期優良住宅は1,300万円を控除します。控除後が負になる場合はゼロまでです。2026年4月1日以後取得の新築住宅は原則40㎡以上240㎡以下へ緩和されました。東京都特別区の所定の都市再生地域などには別の下限条件があります。

所定の中古住宅も、自己居住・面積・耐震などの条件と新築時期に応じた価格控除があります。住宅に伴う土地は、取得と建築の時期などを満たすと税額から、4万5,000円と「軽減後の土地1㎡価格×住宅床面積の2倍（上限200㎡）×3％」の大きい額を限度内で減らします。

土地を先に取得して新築する代表例では3年以内の新築等、所定の中古住宅と土地の取得では前後1年以内などの条件があります。住宅の面積は現況や共用部分の按分を含む場合があり、登記面積と必ず一致しません。

登録免許税は一般住宅でも原則50㎡以上

一般の住宅用家屋の登録免許税の特例は、保存0.15％、売買移転0.3％、所定の抵当権設定0.1％です。自己居住、床面積50㎡以上、1年以内の登記、申請時の証明等が条件で、取得等の期限は2027年3月31日です。

認定長期優良住宅は保存0.1％、新築未使用の移転は戸建て0.2％、戸建て以外0.1％。認定低炭素住宅の所定の保存・移転も0.1％です。取得税の認定長期優良住宅の価格控除と、別の仕組みです。

各制度の取得日・登記日・新築日、面積条件を別々に確認します。取得税だけの面積条件で、登録免許税や固定資産税の適用をまとめて決めません。

新築建物の固定資産税の減額

一般の所定の新築住宅は、新たに課税される年度から3年度分、3階建て以上の所定の耐火・準耐火住宅は5年度分、居住部分120㎡相当までの固定資産税額が1/2になります。認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分です。

2026年4月1日以後に新築する対象住宅の面積は原則40㎡以上240㎡以下です。直前までの一般50㎡以上280㎡以下（戸建て以外の貸家は40㎡以上）と区別します。延長後の新築期限は2031年3月31日です。居住部分1/2以上等の要件や所定の立地による除外もあります。

これは建物の税額の減額で、土地の1/6の特例とは別です。都市計画税にも全国一律で同じ新築減額があるとはいえず、自治体独自措置は別確認します。住宅ローン控除は所得税額等の控除で、さらに別の制度です。

住む人・家・借入れを確認

2026年4月1日時点の制度では、対象となる入居期限は2030年12月31日まで延長されています。主に自分が住む家で、取得等から6か月以内の入居、その年末までの居住、合計所得金額2,000万円以下、居住部分1/2以上などを確認します。

2026年以後入居は新築・既存とも原則40㎡以上。ただし合計所得金額1,000万円超の人や子育て世帯等の借入限度額上乗せを使う人は50㎡以上です。住宅ローン控除の面積は原則登記簿表示で判断します。

借入れは金融機関等の所定の相手から住宅取得等のために行い、契約の償還期間が10年以上であることなどが必要です。最初の返済から最後までの期間で、現在の残り10年以上という意味ではありません。親族からの借入れ等は対象になりません。中古住宅は耐震など、取得する住宅の条件も確認します。

2026年入居の代表的な上限と期間

表は2026年入居分で、所定の性能証明等を満たす住宅の一般枠です。子育て世帯等の上乗せは、19歳未満の扶養親族がいる人、配偶者のいる40歳未満の人、または40歳未満の配偶者がいる40歳以上の人などの所定区分で判定します。単に同居する子がいるだけとはしません。

認定長期優良・低炭素は所管行政庁の認定がある住宅、ZEH水準はより高い省エネ基準、省エネ基準適合住宅は所定の通常の省エネ基準を満たす住宅です。一般の新築では省エネ基準等が必要で、その他新築は原則対象外。2023年末までの建築確認等の経過措置は別に確認します。

2028年以降入居などには新築の省エネ基準適合住宅や所定の災害区域について、さらに区分・経過措置があります。2026年の表を将来の全住宅へそのまま延長して使いません。買取再販は所定の改修等をした住宅の区分で、通常の既存住宅と別判定です。

計算では対象年末残高と表で選んだ限度額などの小さい額に0.7％を掛けます。限度額超の残高全額を使う計算や、旧入居年の1％を使う計算はしません。

残高と上限を比べてから0.7％

対象の年末残高と借入限度額などを比較し、計算に用いる額へ0.7％を掛けます。住宅の取得対価から補助金等を差し引いた額などにも制約があり、借入限度額だけを見ればよいわけではありません。計算された控除額の100円未満は切り捨てます。

これは所得から引く所得控除でなく、所得税額から引く税額控除です。所得税から引ききれない場合は所定範囲で翌年度住民税からの控除もありますが、上限や所得の条件があり、計算額が必ず現金で全額返るとはいえません。

初年は確定申告が必要で、給与所得者の2年目以後は所定の書類等で年末調整が可能です。居住用財産の3,000万円控除・軽減税率・買換えなどの譲渡益の特例を使う場合は所定の前後年の併用制限があるため、売却側も確認します。

2017～2021年入居の所定の旧制度の1％と、2022～2030年入居の0.7％は入居年で区別します。都市計画税の上限0.3％は、住宅ローン控除率ではありません。