不動産の取得・保有にかかる税金

取得・登記・契約・保有を分ける

不動産取得税は土地や家屋を取得したときの都道府県税、登録免許税は登記を受けるときの国税です。固定資産税と都市計画税は保有に関する市町村税です。東京都の特別区では都が固定資産税等を課す特例があります。

紙の売買契約書等には国税の印紙税が関係します。建物の購入には、売主が事業者として行う取引かによって消費税が関係します。消費税は国税、地方消費税は地方税で、通常は合わせた率を取引価格に用います。

同じ不動産でも計算の基礎が違う

不動産取得税・登記の登録免許税・固定資産税等は、原則として固定資産の評価による価格を使います。売買代金をそのまま掛ける税ばかりではありません。登録免許税の抵当権設定では借入れに対応する債権金額などを基礎とします。

印紙税は作成する文書の種類と記載金額、消費税は課税される取引の対価で判断します。購入代金、評価額、借入額、契約の記載金額を別の欄に置いてから税を計算します。

資金計画には一時の費用と毎年の費用

購入時は代金に加え、登記の税、司法書士等への報酬、仲介手数料などを見込みます。税と専門家報酬は別です。取得税の通知が購入と同日になるとも限りません。

毎年の税や保険、管理費、修繕の備えは保有費用として予算に入れます。税目の性質を分類することと、個別物件の実際の税額を確定することを順番に進めます。

有償・無償より、取得原因を確かめる

売買、新築、贈与、交換などによる取得は、登記の有無や代金の有無を問わず原則として課税対象です。贈与税が特例でゼロでも、取得税まで自動的にゼロにはなりません。

相続による取得は不動産取得税の非課税です。相続人への遺贈なども所定の非課税対象です。相続と通常の贈与をまとめて「無償なら非課税」と判断してはいけません。

評価額を使い、土地と建物の用途を分ける

基本式は課税標準×税率です。本則は4％ですが、2027年3月31日までの土地・住宅の取得は3％、住宅以外の建物は4％です。店舗用地でも土地は3％で、店舗建物の4％と区別します。

原則は固定資産評価額で、購入価格ではありません。2027年3月31日までの宅地・宅地比準土地は価格の1/2を課税標準に使います。住宅がまだ建っていない更地にも、評価区分を満たせば適用されます。

住宅の価格からの控除や住宅用土地の税額軽減は、別途要件を満たして適用します。課税標準の1/2と住宅の控除を同じ処理として扱いません。

2026年4月1日の免税点を使う

2026年4月1日以後の取得では、土地は16万円、建築による家屋は1戸66万円、それ以外の家屋は1戸34万円が免税点です。課税標準がそれぞれの額未満なら取得税を課せません。直前までの10万円・23万円・12万円と混ぜないよう、取得日を先に見ます。

住宅軽減の床面積条件も同日から変わります。申告期限や軽減申請の手続は所在地の都道府県の案内で確認します。東京都の30日以内という案内を、全国共通の期限として使わないでください。

登記を受けるときに登録免許税

所有権の保存や移転などの登記を受ける際の国税が登録免許税です。不動産を取得したときの取得税とは別に判定します。

土地の売買による移転登記は本則2％、2029年3月31日までの登記は1.5％です。土地を相続した場合の移転は本則0.4％で、通常の贈与による移転は2％です。相続の取得税が非課税でも、相続登記の登録免許税まで一般に非課税とは限りません。

所有権移転の税額は、原則として固定資産課税台帳の価格に移転原因に応じた税率を掛けます。相続の計算へ売買の1.5％や贈与の2％を使いません。

登記種類ごとの率と課税標準

所有権の登記の基礎は原則として固定資産課税台帳の価格です。新築などで登録価格がない場合は登記官が認定する価額を使います。

抵当権設定は原則として債権金額×0.4％です。住宅取得資金の所定の設定登記には0.1％の特例があります。土地の1.5％を、建物や借入額にもそのまま掛けません。

住宅の特例は証明と期限をそろえる

一般の住宅用家屋の特例は、個人の自己居住、床面積50㎡以上、新築・取得後1年以内の登記などの条件があります。住宅用家屋証明書を登記申請時に添付することが必要です。登記後に証明を出せばよいとはいえません。

一般住宅の特例の取得等の期限は2027年3月31日です。認定長期優良住宅等の別率や中古住宅の耐震要件もあるため、住宅の認定・取得日・登記日を確認します。取得税の40㎡という条件を、登録免許税の50㎡へ持ち込みません。

土地は非課税、建物は事業の取引かを確認

土地の譲渡は消費税の非課税取引です。事業者が事業として対価を得て行う建物の譲渡は原則として課税取引です。住宅用建物の販売も、住宅だから非課税という扱いにはなりません。

個人が私生活上の自宅を売るなど、事業として行わない取引は課税対象外です。一方、個人でも賃貸事業用の建物を売れば原則として課税取引になります。消費税を実際に申告納付する納税義務の有無は、事業者の免税制度等を別に判定します。

代金の内訳を先に分ける

通常の建物売買の消費税等の標準税率は10％です。土地の代金には掛けません。建物の税抜金額と税額が明示された見積りでは、建物部分だけに10％を計算して土地代金と合計します。

建物価格が税込なら、その額へさらに10％を足して二重に計算しません。土地・建物の区分が不明な実際の取引は、契約内容や合理的な区分を確認します。

売る住宅と貸す住宅は違う

人の居住用であることが明らかな住宅の貸付けは原則非課税ですが、貸付期間1か月未満などは除外されます。土地の貸付けも原則非課税で、1か月未満や施設利用としての駐車場等は除外されます。

店舗や事務所の家賃、通常の駐車場使用料は原則課税取引です。「住宅を貸す取引の非課税」を「住宅用建物を売る取引」へ広げないことが要点です。