不動産の譲渡・賃貸・活用

規模が大きくても、家賃は不動産所得

通常のアパートや店舗の貸付による所得は不動産所得です。貸付が事業的規模になっても、所得の種類が事業所得へ自動的に変わりません。建物貸付の事業的規模は社会通念で判断し、独立した室数おおむね10室以上または独立家屋おおむね5棟以上などが形式的な目安です。

事業的規模かどうかは、青色申告の所定の控除や貸倒れ等の取扱いへ関係します。家賃収入が大きいというだけで、譲渡所得や給与所得へ分類するわけではありません。

返還する預り金は家賃収入と分ける

不動産所得は総収入金額−必要経費です。家賃・地代のほか、更新料、返還しない礼金・保証金、共益費等は所定の収入に含まれます。返す予定の敷金を受け取っただけでは、その全額を所得の収入として扱いません。返さない部分が確定した場合などは別に判定します。

固定資産税等、損害保険料、管理費、修繕費、所定の借入利息、減価償却費などが必要経費です。所有者の私生活の費用は入りません。資産価値を高める工事は資本的支出として取得価額へ加え、期間に配分する場合があるため、全工事費が直ちに修繕経費となるわけではありません。

借入元本の返済は必要経費ではありません。利息とは区別します。不動産所得が赤字でも、土地取得の借入利息に対応する部分を給与等へ損益通算できないなどの制約があります。

減価償却と元本返済で、所得と現金がずれる

単純な見本で家賃180万円、現金の必要経費40万円、減価償却50万円なら不動産所得は90万円です。元本返済60万円があれば、現金収支は180−40−60＝80万円です。減価償却は当年の現金流出を伴わないので、現金収支からもう一度引きません。

修繕の備え、空室、税の納付、将来の元本返済を年ごとに見込みます。税の所得額から現金へ戻すときは、非現金費用を加え、必要経費ではない現金流出を引くと関係を読みやすくなります。預り敷金が手元にあっても、返還の債務があるため自由に使える利益とは区別します。

住宅・土地と、店舗・設備駐車場を分ける

契約等で住宅用であることが明らかな住宅の貸付は原則非課税です。ただし1か月未満やホテル・旅館等の貸付は非課税に当たりません。店舗・事務所の建物貸付は課税取引です。店舗家賃を建物分と土地分に分けて名付けても、建物貸付の対価全体が課税対象です。住宅と店舗が混在すれば用途に応じ区分します。

土地の貸付は原則非課税ですが、1か月未満や駐車場等の施設の利用に伴う貸付は課税です。舗装・区画・柵・管理などを施した駐車場は施設の対価として判断します。土地だけをそのまま長期に貸す場合とは区別します。

住宅に付く駐車場でも、1戸に1台分などが車保有の有無によらず割り当てられ、住宅家賃と別に料金を徴収しないなどの条件を満たす場合は住宅貸付に含められます。別料金の駐車場を、住宅の近くという理由だけで非課税にしません。

預り金と返さない金銭、取引と納税者を分ける

返還する保証金・敷金は対価でないため、その受取りだけを課税売上にしません。返還しない部分や礼金・更新料等が住宅の貸付の対価なら原則非課税、店舗の貸付の対価なら課税です。家賃に含まれる住宅の共益費と、個別に請求するサービス・使用料等も区別します。

ここまでの判定は取引の課税・非課税です。貸主が免税事業者か、課税事業者か、適格請求書発行事業者として登録したかなどの納税義務判定は別です。「貸主が免税なら店舗家賃も非課税取引」と呼び替えるのは適切ではありません。

地代と高額な借地権設定の一時金は所得税でも区別

土地を貸す通常の地代や、通常の借地権設定の権利金は原則として不動産所得です。ただし建物所有を目的とする借地権設定等で、設定対価が土地時価の50％を超える場合などは譲渡所得として扱います。ちょうど50％は「超える」に当たりません。

地下や空間に上下の範囲を定める権利は原則25％超という別基準等があります。低金利・無利息の特別な資金提供による経済的利益も、設定対価へ加えて判定する場合があります。実際の権利内容と総対価を確認し、権利金という名称だけで分類しません。所得税の譲渡所得判定と、消費税の土地権利非課税判定も別の制度です。

分母と費用の範囲をそろえる

この節の表面利回りは、満室想定年間家賃÷物件価格×100％とします。実質利回りは、空室見込みを反映した年間賃料から運営費を引いた純収益÷購入諸費用を含む投資額×100％とします。純収益は借入元利返済・所得税の前で、現金の運営費を使い、減価償却はここでは引きません。

資料によって、分母が建築費だけか土地込みか、分子が借入返済前か後か、減価償却を含むか等は違います。「実質」とだけ書かれた数字を同じ式と決めつけません。比較するときは家賃の想定、税・修繕・管理・保険等の費用、購入諸費用の範囲をそろえます。

空室と修繕を反映してから比べる

価格5,000万円、満室家賃300万円なら表面6％です。年の空室損失30万円、運営費70万円、購入諸費用200万円なら純収益は300−30−70＝200万円、実質は200÷5,200×100≒3.85％です。満室家賃のまま費用だけ引く計算ではありません。

単年の率は大規模修繕や将来の売却損を十分に表さないことがあります。修繕の発生時期、賃料下落、退去後の募集費用、価格変動を、保有期間の現金収支でも見ます。高い数字だけで低リスクとは判断できません。

借入れを使うときは、物件と自己資金を分ける

自己資金1,000万円、年間の運営純収益200万円、借入元利返済160万円なら、税引前で自己資金へ残る現金は40万円、自己資金収益率は4％です。物件全体の運営利回りとは分母も返済の扱いも違います。

借入れは自己資金収益率を上げる場合もありますが、家賃が減っても返済が必要です。金利上昇や空室で返済後現金がマイナスになる可能性を、通常時と悪化時の両方で確認します。利回りに借入保証や売却価格保証の意味はありません。

賃料と売却収入を、発生する時期で割り引く

将来の受取額Cがn年後に生じ、年の割引率をrとすると、現在価値はC÷（1＋r）のn乗です。DCFでは年ごとの純収益と、保有の終わりに物件を売ると想定した価値を足します。売却費用を引くなど、現金の定義をそろえます。最後の年はその年の純収益と売却による正味収入を両方含め、同じ売却額を二重に足しません。

割引率を高くすると、同じ将来受取額の現在価値は小さくなります。空室、修繕、賃料や売却価格の変動を年ごとに想定し、予測の不確実性も考慮します。将来の売却額を確定額のように扱ってはいけません。

NPVは、現在価値から投資額を引いた差額

NPV＝将来純現金収支の現在価値合計−初期投資額です。指定した割引率でNPVが正なら、その想定の収支は要求する率を上回る余剰を生み、負なら下回ります。ゼロならその率と釣り合います。DCFで求めた現在価値そのものをNPVと呼ばず、初期支出を引く段階を分けます。

今95万円を払い、1年後10万円、2年後に純収入と売却額合計110万円を受ける見本を10％で評価すれば、10÷1.1＋110÷1.1²＝100万円、NPVは5万円です。単純合計120−95＝25万円とは違います。

IRRはNPVゼロの率で、利益額ではない

IRRは、NPVがゼロになる率を収支から求めます。今100万円を支払い、1年後120万円だけ受けるなら、100＝120÷（1＋r）よりr＝20％です。要求利回りが10％なら、この単純な通常型の収支ではIRRが要求率を上回ります。

比較する投資規模や収支時期が違えば、IRRの順位とNPVの順位が一致しないことがあります。途中に大きな追加支出があり現金収支の符号が何度も変わる場合、IRRが複数になったり求まらなかったりすることもあります。大きな率だけで選ばず、同じ想定と要求率のNPVも確認します。

直接還元と回収期間も、見ているものが違う

直接還元法は一期間の純収益÷還元利回りで価格を求めます。安定した年間純収益200万円を5％で還元すれば4,000万円です。DCFは複数年の収支と終了時価値を時期別に扱うため、毎年同じ収益を仮定する計算とは違います。

回収期間法は初期投資を現金収入で回収するまでの時間を見ます。毎年同額なら投資額÷年間現金収入という簡単な方法がありますが、単純な回収期間だけでは時間価値や回収後の収入・売却額を十分に評価できません。指標の意味と欠ける条件を知って併用します。