不動産の取得・保有にかかる税金

不動産を取得したときに、一度かかる地方税

不動産取得税は、土地や家屋を取得した人に都道府県が課す税金です。毎年の固定資産税や、登記するときの登録免許税とは場面が違います。土地と建物を同時に買う場合も、それぞれの税額を求めて合計します。資金計画では売買代金とは別に準備する費用です。

売買だけでなく、贈与や交換、家屋の新築なども原則として対象です。有償か無償か、登記を済ませたかだけでは決まりません。一方、相続による取得は原則非課税です。贈与税の配偶者控除などが使えることと、不動産取得税が非課税になることも別に判断します。

取得の税金と、登記の税金は別に考える

登録免許税は、登記などの手続に対する国税です。不動産取得税がかからない相続でも、所有権を移転する登記には原則として登録免許税がかかります。同じ取得に複数の税が関係するため、税名だけでなく、どの手続の費用かを確認します。

新築の建物で初めて所有権を登記する保存と、売買や相続で名義を変える移転も違います。さらに、融資の担保として抵当権を設定する登記は別です。一つの住宅購入で複数の登記があっても、それぞれの原因・課税標準・税率を選びます。

土地は非課税、事業として売る建物は課税対象

土地や借地権の譲渡は、事業としての取引でも消費税の非課税です。一方、課税事業者が事業として売る建物の代金には、原則として消費税がかかります。新築か中古かだけでは決まりません。住宅を人に貸す家賃の非課税と、賃貸用の建物自体を売る場合の課税も区別します。

例えば課税事業者から土地1,800万円と建物の税抜価格1,200万円を買い、建物の税率が10％なら、消費税は120万円です。売買代金の合計は1,800万円＋1,200万円＋120万円＝3,120万円です。土地に180万円を上乗せする計算はしません。

取引の金額ではなく、文書の作成にかかる税金

印紙税は、法律に定める課税文書を作成したときにかかる国税です。不動産売買の契約書や建築工事の請負契約書などが関係します。「覚書」「確認書」という名前だけでは決まらず、当事者が何を証明する文書なのかを内容から判断します。

登録免許税が登記の手続に関係するのに対し、印紙税は契約書等の文書に関係します。銀行の振込手数料や仲介報酬とも別です。不動産購入の諸費用を整理する際は、何のための支出かを対応させます。

持っている間も、毎年の税金を確かめる

固定資産税は、土地・家屋・事業用の償却資産などを対象とする市町村税です。東京都23区では都が課税します。賃貸物件で家賃が入らない月があっても、所有に対する税金が自動的になくなるわけではありません。購入前の資金計画では毎年の支出として見積もります。

原則として毎年1月1日の所有者が、その年度の納税義務を負います。年の途中で売っても、税法上の納税義務者が月ごとに交代する制度ではありません。売買契約で当事者が税負担を日割り精算することは、自治体に対する納税義務とは別です。

固定資産税の標準税率は1.4％です。都市計画税は、原則として市街化区域の土地・家屋に課され、都市計画事業等の費用に充てる目的税です。償却資産は対象外で、制限税率は0.3％です。実際の税率や地方独自の軽減は自治体ごとに確認します。

住宅ローン控除は別の税額控除

住宅ローン控除は家を買うと自動適用されるわけではありません。入居年、居住要件、面積、借入条件、住宅性能等をそろえて判断します。制度改正が多いため、本ページでは変動する借入限度額を固定せず、適用年の国税庁資料を確認します。