不動産の基本・調査・登記

四つの公的価格を目的・主体・時点で区別する

公示価格は国土交通省の土地鑑定委員会が標準地について判定・公示する、毎年1月1日の正常な価格です。正常な価格は、土地について自由な取引で通常成立すると認められる価格で、土地の上の建物や利用を制限する権利がないものとして評価します。一般の土地取引の指標や、公共用地取得等の価格算定の規準になります。自分の土地の売買代金を一律に拘束する価格ではありません。

基準地標準価格は都道府県による地価調査で、毎年7月1日の基準地の標準価格です。公示価格と合わせて地価の動きを把握します。評価主体も地点も価格時点も違うので、二つの数字の差がそのまま同じ土地の値上がりを示すとは限りません。

相続税路線価は国税庁が定め、1月1日を評価時点として、公示価格等を基にした価格のおおむね80％を目途とします。固定資産税評価額は市町村が決定し、東京23区では東京都が扱います。宅地の評価は公示価格等のおおむね70％を目途とします。80％・70％は異なる目的の評価水準の目安であり、全地点の実際の価格が必ず正確にこの割合になる保証ではありません。

評価の年と、税を課す日付を混同しない

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。賦課期日とは、誰のどの資産に税を課すかを判定する基準日です。一方、土地・家屋の評価替えは原則3年ごとで、評価の価格調査の基準時点と毎年の賦課期日は同じ概念ではありません。価格下落への対応や新築・地目変更等の例外もあります。『税が毎年1月1日に判定されるから、評価額も毎年すべて再評価される』とはいえません。

公表日も価格時点とは別です。相続税路線価はその年の1月1日を評価時点とし、通常年の途中に公表されます。この教材の法令基準日は2026年4月1日ですが、後日公表された2026年分の各地点の数値を、その日に既に公表されていた資料として扱いません。資料を使うときは対象年、価格時点、公表日をそれぞれ確認します。

路線価図の数字・記号・面積を読む

路線価図の数字は1㎡当たりの千円単位です。例えば180Cなら、数字180は180,000円／㎡、文字Cは借地権割合70％を示します。A～Gはそれぞれ90・80・70・60・50・40・30％です。この文字は、公示価格等に対する路線価の評価水準80％を示すものではありません。

路線価方式の自用地の基本は、路線価に奥行・形状等の必要な補正を行い、地積を掛ける計算です。補正がないと指定された自用地なら、数字×1,000円×面積となります。路線価は既に相続税等の評価用の価格なので、ここへさらに公示価格に対する80％を掛けません。また、自用地に借地権割合の文字を自動的に掛けません。借地権等がある土地の評価は権利の内容を別に確認します。

路線価が定められていない倍率地域では、固定資産税評価額へ所定の倍率を掛ける倍率方式を用います。倍率はその年・地域・地目の表を確認します。路線価方式の㎡単価と倍率方式の倍率を入れ替えません。家屋の相続税等の基本的評価は固定資産税評価額×1.0ですが、個別の権利や財産の特例による調整は別です。

三つの手法が見る材料

原価法は費用に着目します。価格時点の再調達原価を求め、減価修正をして積算価格という試算価格を求めます。試算価格とは一つの手法から得た評価の候補額です。原価法の出発点は、新しく建設等する費用であり、近隣の売買額をそのまま入れる比準価格ではありません。自然のままの土地等、再調達原価を把握しにくい対象では適用が難しいこともあります。

取引事例比較法は実際の取引に着目します。適切な事例を集め、特別な売急ぎ等を調整する事情補正、取引日と価格時点の違いを調整する時点修正、地域や個別の条件の比較をして比準価格を求めます。隣の売値を面積だけで移す方法ではありません。

収益還元法は将来の純収益に着目します。将来期待される純収益の現在価値を合計する考え方で、収益価格を求めます。総収入だけ、あるいは将来価値を単純に足す方法ではありません。複数の手法の適用可能性と資料の確かさを検討し、得られた価格を関連づけて判断します。三つの価格を常に単純平均する決まりでもありません。

直接還元とDCFの違いを読む

原価法は再調達原価を求めて減価修正する費用の方法、取引事例比較法は取引を事情・時点・地域・個別条件で補正する方法です。収益還元法は将来の純収益を現在価値にして扱う方法であり、この三要素をそろえて読むことが基本です。

収益還元法の直接還元法では、標準的な一期間の純収益を、それに対応する還元利回りで割って価格を求めます。年単位なら、年純収益÷年の還元利回りです。純収益は収入−対応する費用とし、問題で経費等の範囲を指定されたときは、その範囲で計算します。利回り4％は小数0.04へ直します。万円の純収益を小数の率で割れば、価格も万円の単位になります。率を掛けるのではなく割る計算です。

DCF法はDiscounted Cash Flow（ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー）法の略で、期間ごとに予測した純収益と、将来の売却等による価格を現在価値へ割り引いて合計する方法です。将来のお金をそのまま現在のお金として足しません。取引事例比較法は類似取引を補正・比較する手法なので、DCF法と名前を交換できません。

還元利回りや将来収益は、リスク・市場条件・対象の使われ方等を踏まえる前提です。同じ純収益なら還元利回りが高いほど、割り算の分母が大きくなり、直接還元の価格は低くなります。逆に低い率では高くなります。試算価格は、将来の収益や実際の売却額を必ず保証するものではありません。

目的・時点・権利条件をそろえて鑑定する

不動産鑑定士は、対象の不動産や権利、価格時点、評価の目的・条件を整理して経済価値を判定します。土地だけの価格、土地建物全体の価格、賃借権が付く不動産の価格は対象条件が違います。単なる広告の希望額や、税のための評価額と、鑑定の目的に対応した価格を区別します。

学習用の直接還元の式も、純収益・費用・期間・率を与えた範囲で使います。実物の不動産の評価では、空室、修繕、将来の利用、市場資料等の確認を抜かして一つの式だけで結論を出さないことが大切です。

対象と単位をそろえて単価に直す

土地だけを比べるなら、土地総額を土地の面積で割り、1㎡当たりの単価にそろえます。総額が高くても面積が広ければ単価が低いことがあり、総額だけでは単価の大小を判定できません。万円÷㎡なら万円／㎡、円÷㎡なら円／㎡です。千円表示は1,000倍で円へ、万円表示は10,000倍で円へ直します。

土地のみ、土地と建物、中古マンションの一室等では、総額に含まれる対象が違います。土地建物の総額を土地面積だけで割った数字を、そのまま土地だけの㎡単価と比較することはできません。建物価格の扱いや権利条件もそろえます。単価が低いことだけで、利用目的に合う・総費用が低い・収益が高いという結論までは出ません。

公示価格・基準地価格は通常1㎡当たりですが、地価調査の林地は10アール当たりで表示されます。1アールは100㎡、10アールは1,000㎡です。林地の数値を1㎡単価だと思って面積を掛けると、単位を取り違えます。まず資料に印刷された単位を確認します。

面積の出どころと、土地の範囲を確認する

公簿面積は登記記録に載る面積、実測面積は測量から得た面積です。広告や取引資料がどちらを使っているかを確認します。複数の筆からなる敷地、私道部分を含む表示、建物の各階の床面積の合計等も、単純に同じ『広さ』として入れ替えられません。敷地とは建物の用に供する土地の範囲で、一筆と必ず一致するわけではありません。

面積が異なる資料を比較する場合は、測量時点・範囲・境界の確認状況を調べます。登記・地積測量図・現地の違いは調査事項として残し、いずれかの数字だけで正確な境界や所有権の範囲を決めません。価格の比較でも、土地の面積と建物の床面積を混ぜないことが出発点です。

価格時点と条件をそろえる計算

価格時点の異なる数値は、変動率等の資料がなければ、単純な差を同じ土地の値上がりとは読めません。比較する地域、用途、道路、形状、権利、価格時点を確認します。公示と基準地には地点・時点の違いもあり、対象が違うことを無視して伸び率を作らないでください。

学習問題で『価格時点まで4％上昇』『対象地の個別条件による補正係数0.95』などと指定された場合は、指定どおり、元の単価×（1＋0.04）×0.95×面積で総額を求めます。補正係数とは価格を条件に合わせて調整する倍率で、0.95は5％引き下げを表します。4％は4倍ではなく1.04倍の時点修正です。時点修正だけ、個別補正だけを抜き出さず、指定された調整をそろえてから面積を掛けます。これは問題に与えられた条件の算術であり、地価が毎年一定率で上がるという制度ではありません。

誰が何の資料を請求できるか

登記事項証明書は、原則として誰でも手数料を納めて請求できます。所有者、買主、利害関係のある人だけに限定されません。まだ購入の契約をしていない人も対象不動産の記録を調査できます。特別な住所保護等の制度はありますが、それを一般の請求者を利害関係者に限定する規則と取り違えません。

土地の地番と建物の家屋番号を確認し、複数筆、私道、土地・建物等の必要な記録をそろえます。住所だけでは対象の登記を特定しにくい場合があります。登記情報をオンラインで閲覧するサービスによる情報と、登記事項証明書という証明書の性質も分けて確認します。取得日が古ければ、最近の移転・差押え等が反映されているか最新情報を取り直します。登記情報提供サービスは情報閲覧のサービスで、そこで得た情報自体は登記事項証明書ではありません。

目的・物・権利・現地・法規を順にそろえる

まず、住むのか事業で使うのか、土地だけか建物も含むのか、調査目的と対象を決めます。所在・地番・家屋番号等をそろえて登記と図面を取得し、表題部で物、甲区で所有権、乙区で担保等を読みます。共有なら持分と、処分に必要な同意や権限も確認します。

次に、図面の精度・作成時点、現地の境界標や占有、道路や高低差、設備の利用条件を照合します。用途地域・道路の法的な指定・計画・災害資料は行政等で確かめます。現況、権利、法規、価格は異なる種類の調査です。登記の所有者の名前だけで、境界の正確さ、建築可能性、設備費用、災害の安全までまとめて保証しません。

違いが見つかったら、原因と確認先を残す

甲区は所有権に関する記録、乙区の抵当権は返済等の担保の権利です。抵当権だけで金融機関が所有者になったり、居住者の契約が消えたりするわけではありません。

記録上の所有者と売主の名乗りが違う、抵当権がある、他人が住んでいる、道路の指定が分からないなどの点は、単に『登記あり』で済ませず確認します。売主の本人・権利や取得経緯、代理人なら代理権、担保なら残債・決済と抹消の手順、居住者なら賃貸借等の契約と引渡し条件、道路なら行政の指定や通行等の権利を、それぞれの資料で照合します。残債は未返済の借入残高、決済は代金の支払い等を最終的に行う段階です。返済予定があることと、抵当権が既に抹消されていることは別です。

土地家屋調査士は物理的な状況の調査・測量と表示登記、不動産鑑定士は経済価値の鑑定評価、司法書士は業務の範囲で権利登記の申請代理等を扱います。契約・紛争の法律判断は弁護士等の適切な専門家へ相談します。行政の指定は自治体の担当で確認します。調査を頼む相手の名前だけで全分野を代替せず、疑問の種類を具体的に伝えます。

調査票には『資料名と取得日』『分かったこと』『一致しないこと』『次に必要な資料・確認先』を分けて記入します。未確認を勝手に安全や権利なしと確定せず、代金や引渡し等の契約判断に必要な点を解消していきます。