不動産の基本・調査・登記

土地と建物を別々に見る

不動産は、持ち運べる動産と区別される土地とその定着物です。土地の上にある建物は土地とは別の不動産です。『土地付きの家』という広告だけでは、土地と建物の所有者や権利の内容は確定しません。土地の記録、建物の記録、それぞれの契約を確認します。

利用目的も分けます。居住用は暮らすため、事業用は店舗や事務所等に使うため、投資用は賃料や売却による収益を目的とするものです。この区分は目的を示すもので、どの目的でも所有権を持つ場合と借りる場合があります。『投資用だから必ず自分で住む』『事業用だから必ず借りる』とはいえません。

鑑定評価では、土地の利用の状態と権利関係による分類を類型といいます。更地は、建物などの定着物がなく、使用収益を制約する権利も付いていない宅地です。空き地に見えるかだけでなく、利用を制約する権利も調べます。

建付地は、建物などの敷地として使われ、その建物などと土地が同じ所有者に属している宅地です。所有者自身が建物と土地を使っている事例も、これに当たります。

建物を所有するために他人の土地を使う借地権が付いた宅地について、その土地の所有権を底地といいます。建物や土地の所有者が誰かと、誰にどの利用権があるかを合わせて確認します。ここでの分類は鑑定評価上の類型です。 一次資料：国土交通省・鑑定評価基準 ↗

所有する権利と使う権利は重ねて存在する

所有権は使用・収益・処分の権利ですが、法令の制限の範囲内で行使します。所有者だからどんな建物でも自由に建てられる、隣地へ自由に立ち入れる、という権利ではありません。賃借権は他人の物を契約に従って使う権利であり、家賃を払った年数だけ所有権が増える仕組みではありません。

借地権は建物所有を目的とする土地の地上権または賃借権です。地上権は他人の土地を使って工作物等を所有する物権です。土地を借りたBが自分の建物を所有し、その建物をCへ貸す場合、土地所有者、建物所有者、建物利用者の三者が別になります。建物の借主Cは、借家を使う権利を得ても、その土地・建物の所有者にはなりません。

抵当権は、返済等の約束を支えるため、土地や建物を担保にする権利です。家を通常は金融機関へ引き渡さずに使い続け、返済できない場合等にその売却代金から優先して返済を受ける仕組みです。返済等の義務を「債務」、物を事実上支配している状態を「占有」、売却等で金銭に変えることを「換価」、約束どおり支払う等して義務を果たすことを「弁済」といいます。抵当権の設定だけで所有権を金融機関へ移すものではありません。担保としての負担、借地の利用条件、建物の賃貸借は、所有者の氏名とは別の項目として確認します。

共有の持分を面積と取り違えない

共有の持分は不動産全体についての権利割合です。各共有者は持分に応じて全体を使用でき、使用方法は他の共有者との関係にも配慮します。持分3分の1だから敷地の西側3分の1を自由に切り取って売れる、という意味ではありません。持分だけの処分と、不動産全体の処分を区別します。

通常の管理事項は持分の価格の過半数、つまり2分の1を超える賛成で決めます。人数の多数決ではありません。持分の価格がちょうど2分の1では過半数になりません。著しい形状・効用の変更は原則として全員の同意、保存行為は各共有者が単独でできます。保存行為とは損傷の進行を防ぐなど現状を保つ行為です。管理・変更には、既存の使用者への特別な影響などによる例外もあるため、問題で例外がないと指定された場合に基本原則を当てはめます。

表題部で物を特定し、権利部で権利を読む

登記記録は土地一筆、建物一個を基本単位にし、土地と建物を別々に特定します。一筆とは登記上の一区画です。土地の表題部には所在、地番、地目、地積を記録します。地目は宅地・田・畑などの土地の用途による区分です。建物の表題部には所在、家屋番号、種類、構造、床面積等を記録します。家屋番号は建物を登記上識別する番号です。区分所有は、マンション等の一棟の建物のうち、住戸等の独立した部分をそれぞれ所有することです。その独立した部分を専有部分といい、敷地権は専有部分と一体として扱う敷地の利用権です。区分所有建物では敷地権等の追加事項も確認します。

権利部の甲区は所有権です。最初に所有権を記録する所有権保存登記、売買等による所有権移転登記、所有権に対する差押え等が載ります。差押えは、裁判所等が財産の売却などを制限し、支払の確保や強制的な取立てにつなげる所定の手続です。乙区は所有権以外の権利で、抵当権設定、地上権設定、登記された賃借権等が載ります。表題部の面積を見ても所有者は分からず、甲区の所有者を見ても担保がないとは分かりません。三つを組み合わせます。

登記の効力と、記録の真実性を分ける

売買等の当事者間の権利移転は、原則として当事者の意思表示で効力を生じます。登記は、所有権移転等を一定の第三者に対抗するための要件です。『未登記だから当事者間の売買も必ず無効』とはいえません。一方、登記なしで競合する買主等に当然に自分の権利を主張できるとも限りません。第三者の範囲や例外は個別の事情で判断します。

日本の不動産登記には公信力がありません。登記名義人が真の権利者ではない場合、その記録を信じたという理由だけで真の権利者に対して所有権取得が保証される制度ではないのです。売主の本人確認、代理人の権限、取得経緯、記録の最新状況も確かめます。対抗要件があることと、登記内容が絶対に正しいことは別です。

権利の効力とは別に、申請義務がある

相続は、人が亡くなったときに財産上の権利や義務を引き継ぐことです。遺産分割は、相続人の間で引き継いだ財産を誰にどのように分けるか決めることです。相続による所有権取得は、相続の開始と自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に登記を申請します。2024年4月1日施行で、それ以前の相続にも経過措置があります。正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象です。過料とは、この義務違反に対する金銭的な制裁です。相続人申告登記という簡易な申出で初期の申請義務を履行できる制度もありますが、遺産分割で所有者が確定した後の登記まで不要になるわけではありません。

2026年4月1日から、所有権の登記名義人が氏名・名称・住所を変えたときは、変更から2年以内に変更登記を申請する義務があります。正当な理由なく違反すると5万円以下の過料の対象です。施行前に生じた変更も対象となり、原則2028年3月31日までの申請が必要です。相続の3年・10万円と、住所等変更の2年・5万円を混ぜないでください。

個人の『スマート変更登記』は、必要な検索用情報を申し出ておくなどの手続を前提に、法務局が住民基本台帳ネットワーク等で変更を確認し、本人の意思を確認した上で職権で登記する仕組みです。単に住民票を移した全員の登記が自動更新される、という意味ではありません。住所等変更登記の義務が施行された日と、この仕組みで個々の登記が実際に処理される時期は別で、施行日に全件の処理が完了することを意味しません。登記の申請義務があることと、売買の当事者間の効力・第三者対抗力も別の論点です。

公図と14条地図で精度の役割を分ける

登記所の14条地図は、一筆ごとの区画・地番を示す地図で、現地で筆界を復元できる精度を持つものです。一方、地図が備えられるまで置かれる『地図に準ずる図面』は、公図と呼ばれることが多く、土地どうしの位置関係や形状の概略を知る資料です。公図には古い作成方法のものもあり、面積・距離の精度は一様ではありません。

公図がすべて無意味というわけではありません。隣接関係、道路や水路の位置を調べる入口になります。ただし、公図の紙面で定規を当てた長さを、そのまま正確な現地の距離とすることはできません。縮尺は図の長さを実際の長さに対してどれだけ縮めたかを示す比率、座標は基準に従って点の位置を数値で示すものです。資料の名称、縮尺、作成時点、精度・座標等の記載を確認して用途を選びます。

土地の測量図と建物の図面の読みどころ

地積測量図は土地の測量成果を示します。地積、境界点、辺長、作成時点、座標等の有無を調べます。古い図面と新しい図面では記載情報が異なる場合があります。数値が詳しいから現在誰が現実に使い支配しているかという占有や、所有権まで証明する、ということではなく、登記記録、境界の資料、現地と突き合わせて読みます。

建物図面は土地との位置関係や建物の形状等、各階平面図は階ごとの形状・床面積等を調べる資料です。地積測量図を建物の各階の面積表として読むことはできません。地積は土地の面積、床面積は建物の面積で、敷地に建物があるから二つの数字が同じになるわけではありません。

現在の所有者や抵当権等の担保は、権利部の登記や契約等で確認します。測量図はこの権利調査を代替しません。

筆界・所有権界・現地の占有を照合する

筆界は登記上一筆の範囲を区画する線であり、所有者間の合意だけで変更することはできません。所有権界は所有権の範囲を示す線です。土地の一部を売買した後に分筆登記がされていないなどの事情で、二つが一致しない場合もあります。分筆とは一筆の土地を登記上複数の筆に分けることです。筆界を調べる問題と、所有権が誰に及ぶかという問題を区別します。

塀、植栽、歩道の縁、使っている範囲は、現地の占有や目印を示す手掛かりですが、それだけで筆界や所有権界を確定しません。登記の地積、測量図の地積、現況の見かけに違いがあれば、都合のよい数字を選ばず、作成時点・測量の範囲・境界の確認資料を調べます。境界標がなくなった場合などは、土地家屋調査士に資料と現地の調査・測量を相談します。土地家屋調査士は不動産の物理的状況の調査・測量と表示に関する登記を扱う専門家です。

現地で見ることと、聞いて確かめること

現地では、境界標や塀、隣地との高低差、擁壁、土地の形、建物の状態、日当たり、通行状況、騒音や臭い等を観察します。擁壁は土の崩れを防ぐための壁です。昼間に静かだったことだけで夜間や通勤時も同じと決めず、利用目的に合った時間帯や周辺の使われ方を確かめます。私有地へ無断で入り、測量や設備操作をする調査ではありません。

インフラは『道路に管がある』と『対象地へ引き込まれ、使える』を分けます。水道・下水道・ガス等の管理図、接続状況、管理者への照会から、引込み・更新の必要や費用を確認します。現地の見た目、所有者の説明、行政・設備管理者の資料は、それぞれ情報の範囲と日付が違います。

道路や都市計画の指定を行政資料で確かめる

目の前に通れる舗装路があっても、建築基準法上の道路に当たるか、敷地が必要な条件で接しているかは別です。道路の種類、幅員、指定、私道の権利・通行や設備工事の条件を確認します。幅員とは道路の幅です。境界や幅が不明なまま、見た目だけで建築できると結論づけません。建築指導担当や道路管理担当で指定道路図・道路台帳等を照合します。

都市計画図からは、都市計画の区域、用途地域、都市計画道路等の位置と範囲を調べます。都市計画道路は将来のルートや幅員が計画として定められた道路で、現在の完成道路と同じとは限りません。地図の表示は縮尺・更新時点に限界があるため、用途地域の境付近や個別の敷地の指定は自治体で確認します。

登記の地目が宅地であることは、建築が無条件で許可される証明ではありません。都市計画の用途、道路の法的な条件、建築に関する制限を組み合わせます。地図上の住宅系の色だけで『どんな店舗でも建てられる』『接道調査は不要』とは判断できません。

災害の種類・想定・資料の日付を読む

ハザードマップは、災害の種類ごとに対象と想定条件を確認します。河川の洪水、内水、津波、土砂災害等は別の情報です。内水は排水能力を超える雨等で市街地に水がたまる現象です。色の凡例、想定した条件、対象範囲、作成・更新時点を読み、自治体の資料や現地の高低差・避難経路も調べます。

一つの地図に色がないことだけで、あらゆる災害の危険がないとはいえません。表示方法や情報の整備状況が異なる地域もあり、想定条件を超える災害も別に考える必要があります。調査結果は『確認できた範囲』『未確認事項』『追加費用や対策』を分けて記録し、希望する居住・事業利用が可能かを判断します。

災害情報と設備の条件を合わせて読む

災害の調査では、まず対象災害、凡例、想定条件、更新時点、情報の整備範囲を確認します。洪水の無着色だけでは内水や土砂災害を含むすべての安全を保証しません。設備の調査では、道路に管があることと、対象地への引込み・利用可能性・接続費用を分け、管理図や設備管理者へ確認します。『危険の色がない』『近くに設備がある』という二つの見た目から、追加調査や費用が不要とは判断できません。