不動産取引と契約

取引の行為と『業として』を分ける

宅地建物取引業、略して宅建業は、宅地・建物の売買や交換、または売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことです。媒介は契約を結ぶ売主・買主等の間を取り持つことで、仲介ともいいます。代理は本人のために契約行為をすることです。建物の一部の取引も対象に含まれます。

『業として』は、不特定多数を相手に反復継続して行う事業など、取引の実態から判断します。自分の土地を区画に分けて多数の相手へ継続的に売る行為も、自己売買だから除外されるわけではありません。一方、個人が自宅を一度だけ処分する通常の行為を、宅建業の反復事業と同一に扱いません。

自分の所有するアパートを繰り返し貸す自己賃貸は、宅建業の定義に含まれません。他人のアパートの賃貸借を繰り返し代理・媒介する行為は含まれます。賃貸住宅管理業など別の規律があるかどうかと、宅建業への該当は別の判定です。

事務所の所在で業者の免許を判定する

宅建業者は、宅建業の免許を受けた個人または法人です。一つの都道府県内にだけ事務所を置く場合は都道府県知事免許、二つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣免許です。物件が何県にあるかや、客が何県に住むかで決めません。

免許の有効期間は5年で、続けて営業するには更新が必要です。広告等の売主、代理、媒介という取引態様の表示は、業者がその取引にどの立場で関与するかを示すものです。知事免許と大臣免許は活動範囲の区分であり、信用力の順位を示す格付けではありません。

宅建士の資格と独占事務を確認する

宅地建物取引士、略して宅建士は、試験合格後、実務経験等の要件を満たして都道府県知事の登録を受け、有効な宅建士証の交付を受けた人です。会社の宅建業免許と、個人の登録・宅建士証は別制度です。会社の全営業担当者が宅建士である必要はありませんが、資格が必要な事務を無資格者が代わることはできません。

宅建士が行う事務には、契約前の重要事項説明、重要事項説明書への記名、契約成立後に交付する37条書面への記名があります。記名はその人の氏名を記すことです。宅建士証の有効期間も原則5年です。重要事項説明時には相手方の請求がなくても宅建士証を提示し、他の取引場面でも関係者から請求があれば提示します。ファイナンシャル・プランナー（FP）の学習資格だけで、この独占事務を代わることはできません。必要な免許・登録・証を持つ担当者の役割を確認します。

専任の配置数は端数を切り上げる

専任は、その事務所等で常勤し、原則その業務に専ら従事する配置です。事務所では、宅建業の業務に従事する人数に対し、成年者である専任宅建士を5分の1以上置く必要があります。必要人数は『業務従事者数÷5』を計算し、小数が出たら整数へ切り上げます。人数は宅建士自身も業務従事者として含めて数えます。

例えば、対象業務に従事する8人の事務所なら8÷5＝1.6なので、専任宅建士は最低2人です。専任者が一人でもいることと、5分の1以上を満たすことは違います。従事者が増えたときも比率を確認し、既存事務所が法定配置に抵触した場合は2週間以内に必要な措置を取ります。法令所定の事務所以外の場所には1人以上を置く規定があり、すべてを5分の1の式へ置き換えません。

媒介契約は、売買そのものの前の依頼

媒介契約は、売主や買主が宅建業者へ、売買・交換の相手探しや契約条件の調整を依頼する契約です。依頼者と宅建業者の契約であり、後に売主と買主が結ぶ売買契約とは別です。物件、依頼価格、有効期間、解除、報酬、指定流通機構への登録等を記載した書面を、業者は遅滞なく交付します。相手方の承諾等の要件を満たす電子提供も可能です。

既存建物なら、建物状況調査を行う人のあっせんに関する事項も確認します。建物状況調査は、構造や雨水浸入防止部分等の状態を所定の専門家が調べることです。業者が価格について意見を述べるときは根拠を示します。依頼形式は、他社にも依頼できるか、自分で相手を見つけられるかの二軸から読みます。

三種類を同じ項目で比べる

一般媒介は、他の宅建業者への重複依頼も、業者の紹介によらず自分で見つけた相手との自己発見取引も可能です。他に依頼した業者を知らせる明示型と、知らせない非明示型があります。専任媒介は重複依頼を禁止しますが自己発見取引は可能です。専属専任媒介は両方を禁止します。『一社だけ』でも、専任と専属専任は同じではありません。

専任・専属専任の契約期間は最長3か月で、依頼者の申出による更新も1回につき3か月以内です。自動更新に置き換えません。一般には宅建業法の同じ期間上限・定期報告義務はありませんが、標準媒介契約約款では期間を3か月以内に定めます。法律上の義務と、採用する約款の約束を分けて読みます。

REINSはReal Estate Information Network System、不動産流通標準情報システムの略称で、指定流通機構の業者間の物件情報ネットワークです。業者は専任について2週間に1回以上、専属専任について1週間に1回以上、業務の処理状況を報告します。頻度は『以上』なので、より頻繁な報告を妨げません。一般でも購入申込み等があれば遅滞なく報告する義務があり、定期報告義務がないことを『何も報告しなくてよい』と解釈しません。

物件登録の期限と休業日を確認する

REINSはReal Estate Information Network System、不動産流通標準情報システムの略称です。指定流通機構が運営する宅建業者間の物件情報ネットワークで、物件検索や成約情報の共有に使います。一般消費者向けの自由な投稿サイトではありません。

専任は媒介契約締結日から7日以内、専属専任は5日以内に登録します。期間計算は契約日の翌日から数え、業者の休業日を算入しません。一般には法定登録義務はありませんが、契約で登録を約束した場合はその約束に従います。登録した業者は登録を証する書面を依頼者へ遅滞なく交付し、成約時には成約を指定流通機構へ通知します。

二軸と業者の義務をセットで選ぶ

たとえば依頼者が複数社の探索経路を使いたいなら一般を検討します。一社へ依頼を絞っても、自分で見つけた相手とは直接契約したいなら専任の条件を確認します。自分で見つけた相手も依頼業者を通す約束なら専属専任です。

契約名の印象だけで選ばず、自己発見の可否、重複依頼、期間、報告、REINS登録を一組として読みます。専属専任であるのに『自己発見取引はできる』とする組合せや、専任に専属専任の5日・1週間を当然適用する組合せは誤りです。

通常の売買媒介は税抜代金から計算する

媒介報酬は仲介手数料ともいい、契約が成立するなど契約上の条件を満たした場合に業者が請求します。宅建業法に基づく告示は受け取れる上限を定めるもので、常に上限額を払うという定額制ではありません。以下は消費税を納める義務がある課税事業者の業者で、消費税等10%、特例を使わない条件です。

依頼者一方から受け取れる通常の売買媒介報酬は、売買に係る消費税等相当額を含まない税抜代金の200万円以下部分×5%、200万円超400万円以下部分×4%、400万円超部分×3%の合計に、報酬の消費税等を加えます。代金が400万円を超える場合は、税抜代金×3%＋6万円という速算式で税抜報酬を求め、その全額へ1.1を掛けます。6万円にも消費税等が掛かります。

土地は売買の消費税が非課税です。課税される建物の税込価格しか分からないときは、10%なら税込建物価格÷1.1で建物税抜価格を求め、土地価格と足して計算対象の税抜代金にします。建物の消費税等が明記されていれば総代金からその額を除きます。税込総代金に3%を掛けると、建物の税額まで計算対象に含めてしまいます。

上限は依頼者一方ごとの額です。売主と買主の双方から通常上限を受け取る場合の業者の合計と、一方が支払う額を混同しません。売買の代理は本人のために契約する業務で、依頼者からの上限は通常媒介の2倍です。他方からも報酬を受けるなら、合計で媒介上限の2倍を超えられません。交換は対象価額に差があれば高い方の税抜価額を基礎にします。

800万円以下の特例は事前に条件を合わせる

2024年6月21日公布・7月1日施行の改正後、低廉な空家等の売買・交換媒介では、税抜価格800万円以下の宅地・建物について、必要費用を勘案して通常計算を超える報酬を受けられます。使用状態は問わず、入居中だから必ず対象外とも、空家なら価格を問わず対象ともいえません。

依頼者一方からの税込上限は30万円×1.1＝33万円です。売主・買主それぞれが依頼者であり、特例の条件と報酬を依頼時にあらかじめ確認して合意します。『通常額にさらに33万円を足す』制度ではありません。代理の特例も合計上限の扱いを確認し、媒介の片側33万円を代理人の双方からそれぞれ無条件に請求しません。旧資料の400万円・売主側18万円の数字を、この改正後の特例へ使いません。

賃貸借の報酬は売買の式とは別

貸借の媒介では、貸主と借主の双方から受ける税込報酬の合計は、通常、税抜月額賃料の1.1倍以内です。居住用建物では、依頼時にその依頼者の承諾を得ている場合を除き、一方からは月額賃料の0.55倍以内です。一人から賃料1か月分＋税を当然に受け取れるわけではありません。貸借の代理も、通常は合計で月額賃料の1.1倍以内です。

長期の空家等の貸借では、費用を勘案して貸主側の報酬を増やし、双方合計を月額賃料の2.2倍以内とする特例があります。借主側の上限は通常の1.1倍、居住用で事前承諾がなければ0.55倍のままです。長期の空家等は、現に長期間使用されていない、または将来使用の見込みがない宅地・建物の所定条件で判定し、どの住宅にも使う特例ではありません。

居住用建物以外の貸借で、借りる権利の設定対価として返還されない権利金を授受する場合は、その税抜権利金を売買代金とみなして売買・交換の報酬基準を用いる特例があります。返還される敷金とは違います。免税業者については別の告示計算があり、本節の課税業者の1.1を無条件に転用しません。

報酬と別名の追加請求を確認する

報酬は依頼を受ける時点で、上限、計算の基礎、特例の条件、税込・税抜表示を明らかにして合意します。依頼者が特別に依頼した広告の実費等は告示の例外がありますが、通常業務を『事務費』など別名にして報酬上限を超えて受けることはできません。

例えば課税業者が通常の売買媒介を行う税抜代金3,200万円の取引なら、片側の税込上限は(3,200万円×3%＋6万円)×1.1＝112万2,000円です。売主と買主の一方に対する上限であって、この額を半分にすることも、双方分を合計して一方へ請求することも当然にはできません。

契約前の35条と成立後の37条

重要事項説明は、契約するかどうかを判断するための重要情報を説明する手続です。宅建業者は売買・交換・貸借の契約が成立するまでに、宅建士に重要事項を書いた35条書面を交付して説明させます。35条は宅建業法の条文番号で、重要事項説明書を指します。契約を成立させてから初めて説明するのでは間に合いません。

説明をする宅建士は、請求されなくても宅建士証を提示します。書面に宅建士が記名、つまり氏名を記します。営業担当者から単に書面を渡されたこと、相手方がサインをしたこと、書面を自分で読んだことは、宅建士による説明の代わりにはなりません。

37条書面は、契約成立後に代金、支払方法、引渡し時期等の約束を記した書面です。業者が各当事者へ遅滞なく交付し、宅建士が記名します。所定事項を満たせば売買契約書等を兼ねられます。37条書面について35条と同じ法定説明手続を要求するわけではなく、交付時点も違います。宅建士の記名に押印を必須とする旧条件は現行の35・37条へ使いません。

契約判断に必要な情報と、合意した約束

35条で確認する重要情報には、登記された権利や名義、法令上の利用制限、私道負担、飲用水・電気・ガス・排水の整備状況等があります。法令上の制限は、土地や建物をどのように使えるかの制限です。設備が整備されていないなら、見通しや特別負担も確認します。取引種類によって法定の説明項目は異なり、建物賃貸借には売買と同じ私道負担の項目をそのまま当てはめません。

既存建物の建物状況調査の有無・結果の概要や記録保存、分譲マンションの管理規約や費用、契約解除、違約金、手付金等の保全、融資あっせんが成立しない場合の措置等も、該当する取引で確認します。解除は契約を終わらせること、違約金は契約違反時に払うと約束する金銭です。保全は、業者から返すべき金銭の返還を保証等により確保する仕組みです。

37条書面では、当事者、対象物、代金・賃料の額と支払時期、引渡し等を確認します。売買では移転登記の申請時期、定めがある場合の危険負担、つまり双方に責任のない滅失等の代金負担や、引渡物等が契約内容に合わないときの契約不適合責任、租税公課の負担等も契約内容として読みます。説明段階で知らされた情報と、最後に合意した約束を照合してから保管します。

電子提供への承諾とIT重説を別に確認する

電磁的方法は、電子メール等の所定の方法で書面の事項を提供することです。電子提供には、方法の種類・内容をあらかじめ示し、相手方から書面または所定の電子的方法による承諾を得るなどの条件があります。データを勝手に送れば紙の交付義務を満たすとはいえません。電子提供を受けない旨の所定の申出があれば、再び承諾を得る場合を除き、電子提供をしてはいけません。

IT重説はInformation Technology、情報技術を活用する重要事項説明で、テレビ会議等を使います。説明書が相手の手元にあり、映像と音声を十分に確認でき、宅建士証が視認できること等を確かめて行います。電子の説明書を受け取っただけで説明が終わるわけではありません。紙を事前に郵送してオンライン説明をする組合せも、電子書面で対面説明をする組合せもあります。

宅建士の記名に代わる所定の措置、改変を確認できる措置、受領・文字化けの確認等も必要です。重要事項説明書は説明前に提供します。映像・音声が途切れて説明を理解できなくなったときは中断し、説明可能な状態を整えます。電子化で宅建士の説明義務や契約前という時期が消えるわけではありません。

業者間の例外と借主向け説明を混ぜない

相手方も宅建業者である取引では、35条の重要事項説明を省略できる法定の扱いがありますが、所定の書面交付と宅建士の記名は必要です。一般の買主・借主が詳しい人であることを、この業者間例外へ置き換えません。

定期借家では、貸主が更新がなく満了で終了することを契約前に書面等を用いて説明する別の手続があります。宅建業者としての35条説明を行っただけで、貸主としての別の説明を当然に済ませたことにはなりません。誰のどの義務かを確認して順番を置きます。