不動産取引と契約

建物を所有する借地の当初30年と更新期間

借地権は、建物を所有する目的で設定する地上権または土地の賃借権です。地上権は他人の土地を使って建物等を所有するための権利、土地の賃借権は地代等を払って土地を借りて使う権利です。普通借地権は契約を更新する仕組みがある通常の借地権で、土地を借りて建物を所有する人と地主との関係です。建物そのものを借りる借家や、建物所有を目的としない駐車場用地の賃貸借を、そのまま同じ借地規定へ当てません。

現行の普通借地の当初の存続期間は30年です。当事者が30年より長い期間を定めればその期間となります。30年未満を定めても、借地人に不利な短縮としてその短い期間をそのまま使いません。建物の構造の堅固・非堅固で現行の30年を分ける制度ではありません。

最初の契約更新後は20年、それ以後の更新は10年です。当事者がこれより長い期間を定めた場合は長い期間を使います。当初の30年、最初の更新20年、再更新10年の順を読みます。例えば当初を37年、初回更新を22年と有効に定めるなら、その長い期間を使い、必ず30年・20年へ切り詰めるわけではありません。

満了と地主の更新拒絶を分ける

存続期間満了時に建物があり、借地人が更新を請求する場合や使用を続ける場合は、法定更新の条件を確認します。法定更新は法の条件によって従前の契約が更新されたものと扱う仕組みです。地主が遅滞なく異議を述べるには正当事由が必要で、契約に日付があるだけで自由に更新を拒絶できません。

正当事由は、地主・借地人の土地を使う必要性、従来の経過、土地の利用状況、立退料等の申出を合わせて判断する所定の事情です。立退料は明渡しに伴って提供を申し出る金銭等で、それだけを払えば常に正当事由があるという単独の条件ではありません。

期間満了で更新しない場合は、普通借地では所定の建物買取請求を確認します。建物を時価で地主へ買い取るよう求める権利で、契約違反による解除や定期借地の特約等と同じではありません。借地上の建物が滅失した、つまり建物が失われた際の再築等も、地主の承諾・契約更新前後・残存期間の条件により延長や解約の規律を確認します。

1992年8月1日より前の借地を一律に新法へ変えない

借地借家法は1992年8月1日に施行されました。それより前に設定された借地権は、更新、建物滅失後の再築等について旧借地法による経過措置があります。更新日が施行後だから、古い借地の当初・更新期間を当然に現行の30・20・10年へ入れ替えるという扱いではありません。設定日と更新・再築等の事実を分けます。

旧法では建物の構造による堅固・非堅固という区分があり、期間の定めがない場合は堅固建物60年、非堅固建物30年、期間を定める場合の最低はそれぞれ30年・20年という違いがありました。旧法の更新期間は堅固30年・非堅固20年等の規律を確認します。ここでの区分は旧法上の耐久的な構造かそれ以外かという区分で、現行の普通借地を木造なら短くするための区分ではありません。

旧法がすべての条文で無条件に永久適用されるという意味でもありません。現行法の附則でどの事項に従前の例が残るかを確認します。一時使用目的が明らかな借地など通常の普通借地の適用が異なるものや、定期借地との契約内容の違いも先に確認します。

地代・対抗・譲渡を確認する

地代は土地を借りるために払う対価です。税負担、地価や経済事情、近隣地代等により不相当になれば、将来に向けた増減請求の条件を確認します。一定期間増額しない特約がある場合はその定めにも従います。『契約に書いた地代はいつまでも絶対に変えられない』とはいえません。

借地権そのものの登記がなくても、借地人が借地上に登記された自分の建物を所有する等の法定条件を満たせば第三者へ借地を対抗できます。建物の登記名義や滅失時の掲示等には条件があり、『建物が見えるだけ』を法定対抗要件とはしません。

土地の賃借権の譲渡・転貸には原則として地主の承諾が必要です。転貸は借りた土地をさらに他人へ貸すことです。借地上の建物を譲渡する所定の場合、地主に不利になるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所の承諾に代わる許可の制度があります。借地上の建物を売れば土地の賃借権も無条件に自由譲渡できるという意味ではありません。

一般定期借地は50年以上と三つの特約

借地は土地を借りて建物を所有する関係です。定期借地権は、普通借地の更新等と異なる終わり方を、所定の期間・方式・特約で定める借地権です。単に『何年契約』と書くだけで、普通借地の法定更新を外せるわけではありません。

一般定期借地権では期間を50年以上とし、契約の更新がない、建物の再築による存続期間の延長がない、建物買取請求をしない、という三つの内容を特約で定めます。建物買取請求は期間満了時等に地主へ建物の買い取りを求める権利です。住宅用にも事業用にも利用でき、事業専用という用途制限はありません。

特約は公正証書による等の書面で行います。公正証書は公証人が法定の手続で作る公文書で、『公正証書による等書面』は公正証書だけに限定する言葉ではありません。2026年4月1日の法令では、内容を記録した電磁的記録による特約も書面とみなします。電磁的記録はコンピューターで処理する電子等の記録です。口頭の約束だけを、この所定の方式と同じにしません。

満了時は建物を収去、つまり取り壊して除いて更地で返すことなど、返還の条件を契約で確認します。借地期間、建物の利用計画、撤去費用の負担を合わせて考えます。更新なしと、当事者が後に別の契約を結べるかという話は区別します。

事業用は用途・二つの期間帯・公正証書を読む

事業用定期借地権等は、専ら事業用の建物を所有するための借地です。居住用の建物は除かれ、賃貸住宅も『貸す事業だから』という理由でこの型にはできません。店舗や事務所等の事業用建物か、住宅が混在していないかを先に確認します。

期間は10年以上50年未満です。10年以上30年未満では、普通借地の期間・更新・再築延長等や建物買取請求の所定規定が法律によって適用されません。30年以上50年未満では、更新しない、再築による期間延長をしない、建物買取請求をしないという特約を定めることができます。二つの帯を合わせた名称が事業用定期借地権等です。

どちらの期間帯も設定契約は公正証書で行うことが必要です。一般定期借地の『公正証書等の書面・所定の電磁的記録でもよい』という方式を、そのまま事業用へ移しません。例えば25年の店舗用地でも、公正証書という方式の条件は残ります。50年ちょうどは『50年未満』に入らないため、この事業用の期間帯には入りません。

建物譲渡特約付は30年以上後に建物を譲渡する

建物譲渡特約付借地権は、設定から30年以上経過した日に、土地の上の建物を地主へ相当の対価で譲渡し、借地権を消滅させる特約を付すものです。相当の対価は建物の価値に対応した代金等をいい、無償で建物を取り上げる型と説明しません。法はこの特約を公正証書だけ、または書面だけで行うという方式に限定していませんが、内容を証拠として残す契約書の確認は大切です。

この型は、建物を取り壊して土地だけ返す一般定期借地と終わり方が異なります。建物譲渡後も元の借地人や建物の賃借人が使用を続けて所定の請求をした場合は、期間の定めのない建物賃貸借等が成立したものと扱う規定があります。借地人が請求し借地の残存期間があるときは、その残存期間となります。別に有効な定期建物賃貸借を結んでいる場合は、その定めに従います。

土地の借地権が終わったことと、建物から直ちに全員退去することを同じにしません。土地の関係が終わり、建物の賃貸借へ変わる条件があるためです。居住用か事業用か、建物を残すか取り壊すか、譲渡価格とその後の使用を契約で確認します。

三つの型を期間・用途・方式で選ぶ

一般定期借地は50年以上で、住宅を含め用途の事業専用制限がなく、三つの無更新等の特約を公正証書等の書面または所定の電磁的記録で行います。『50年以上』と『公正証書だけには限定しない』を一組で読みます。

事業用定期借地権等は居住用を除く専ら事業用で10年以上50年未満、公正証書が必要です。10年以上30年未満と30年以上50年未満の法的な扱いを分けます。建物譲渡特約付は設定から30年以上後に建物を相当の対価で譲渡する型で、法定の契約方式の制限はありません。30年、50年という境目を別の型へ移さず、住宅を含むかと契約方式も同時に判断します。

例えば住宅を含む計画を『事業用25年』にすることはできません。一般定期借地なら、50年以上と三つの特約・所定の方式を満たす住宅の計画が可能です。建物譲渡特約付を設定後20年で譲渡する特約とするなら、30年以上という条件を満たしません。

普通借家の1年未満は期間の定めなし

借家は建物を借りて使い、家賃等の対価を払う賃貸借です。住宅だけでなく店舗等の建物にも関係します。土地を借りて自分の建物を所有する借地とは分けます。普通借家は契約を更新する制度がある通常の建物賃貸借で、定期借家という無更新の型と別です。

普通借家で期間を1年未満と定めると、期間の定めのない建物賃貸借とみなします。短い契約が無効になったり、短い期間の最後に必ず退去となったりする意味ではありません。例えば10か月と書いた普通借家は、所定の例外のない場合、期間の定めなしとして扱います。1年ちょうどは『1年未満』に入りません。

普通借家の契約を必ず公正証書で作るという方式の規定ではありません。もっとも、合意した条件を明確にする契約書の確認は大切です。一時使用目的が明らかな建物賃貸借等には別の規律があり、短い期間を定めた契約すべてを同じにしません。

満了の通知だけでなく貸主の正当事由を見る

期間のある普通借家で更新しないときの通知は、満了の1年前から6か月前までの間に行うという条件があります。この期間に更新しない旨等の通知がなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなし、更新後の期間は定めなしになります。満了後に借主が使用を続け、貸主が遅滞なく異議を述べない場合にも、法定更新の規定があります。法定更新は法の条件によって更新として扱う仕組みです。

貸主による更新拒絶や、期間の定めのない普通借家の貸主からの解約申入れには、正当事由が必要です。正当事由は、双方の建物を使う必要性、従来の経過、利用状況・建物の現況、立退料等の申出を合わせて認める所定の事情です。立退料は明渡しに伴って提供する金銭等です。『期限が来た』『貸主が通知した』という事実だけでは足りず、立退料の申出だけで常に成立するとも限りません。

例えば普通借家の期間が満了し、貸主が法定の時期に更新しない旨を通知していても、正当事由がなく、借主に債務不履行等の解除事由もなければ、その通知だけで借主へ終了を主張して退去させることはできません。合意による終了や契約違反による解除は、この更新拒絶とは別の条件で考えます。

期間の定めのない普通借家で、貸主の解約申入れによる終了は原則として申入れから6か月経過を要し、正当事由も必要です。借主からは民法上原則3か月の解約期間を確認しますが、当事者の解約特約等を確認します。貸主6か月、借主3か月という原則を、すべての契約の中途解約へ無条件に移しません。

家賃の増減と原状回復・敷金を分ける

借賃は借りて使うための対価で、建物では家賃等をいいます。土地建物への税等の負担、価格・経済事情、近隣同種の家賃との比較によって不相当になった場合は、将来に向かって増減請求できる制度があります。一定期間家賃を増額しない特約があれば、その定めに従います。貸主が理由も手続もなく明日の家賃を自由に決める制度ではありません。

建物の必要な修繕は原則として貸主の義務ですが、借主の責任で必要になった修繕等は条件を分けます。借主の責任によらず建物の一部が使えなくなった場合には、使用できない部分に応じた賃料減額の規定もあります。建物の使えない範囲や原因を確認します。

原状回復は、借主が借りた後に生じさせた所定の損傷を戻すことです。民法上、通常の使用による通常損耗、時間による経年劣化は原則として借主の原状回復義務から除かれます。新品同様へすべて取り替える費用を、当然に借主へ請求するわけではありません。故意・過失等による破損や、有効な特約の内容は別に確認します。

敷金は賃貸借から生じる金銭債務を担保するため、借主が貸主へ預ける金銭です。契約終了後に建物を返還したとき等、法定の返還時点で、未払賃料や借主負担の修繕費等の債務を控除した残額を返還します。預けた敷金の全額が常に返る、または通常損耗の修繕費を当然に全部控除できるという説明はしません。

建物の引渡しで対抗し、転貸の承諾を確認する

対抗は第三者へ賃貸借の効力を主張することです。建物の賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しがあれば、その後に建物の所有権等を取得した者へ効力を主張できます。土地の借地で自分の建物の登記を用いる方法と、この借家の建物引渡しを混同しません。

賃借権の譲渡や転貸は原則として貸主の承諾を要します。転貸は、借主が借りた建物をさらに別の人へ貸すことです。『部屋を借りているから他人へ自由に貸してよい』と決めず、法と契約の条件を確認します。

旧借家法と現行法の時点を区別する

借地借家法は1992年8月1日に施行され、旧借地法・旧借家法を整理しました。旧借地と同様に、借家にも施行前の事実や既存の効力について経過措置があります。ただし旧借地の当初・更新期間の扱いを、そのまま旧借家の全事項へ写すわけではありません。

現行法の附則は原則として施行前に生じた事項にも新法を適用し、旧法により生じた効力は妨げないと定めています。施行前にされた借家の更新拒絶の通知や解約申入れ等は従前の例によるという規定もあります。契約日だけで『古い借家は永久に旧法すべて』『施行日に旧契約は全部消滅』と判断せず、どの通知・効力・事項かを確認します。

普通借家と定期借家の期間・更新・方式を比べる

定期借家は、正式には定期建物賃貸借といい、所定の条件を満たして契約の更新がなく期間満了で終了する建物賃貸借です。建物を借りる話で、土地に建物を所有する定期借地とは別です。『更新なし』は従前の契約が自動的に続かない意味であり、双方が合意して新しい契約を結ぶ再契約まで禁止する意味ではありません。

普通借家では期間を1年未満と定めると、期間の定めなしとみなします。定期借家ではその規定が適用されないため、1年未満の期間も定められます。定期借家の『期間に制限がない』という比較表は最低1年の制限がない意味で、期間の定めなしで無更新の定期借家を作る意味ではありません。

定期借家の契約は公正証書による等の書面、または内容を記録した電磁的記録によって行います。電磁的記録はコンピューターで処理する電子等の記録です。公正証書は公証人が作る公文書ですが、定期借家の契約を公正証書だけに限定する規定ではありません。口頭の合意だけではこの方式を満たしません。普通借家の契約にこの定期借家の方式を一律に要求する規定でもありません。

これに加えて、貸主による契約前の別途の説明が必要です。書面または所定の電子の方式で契約しただけでは、別途の説明を省いたことを埋め合わせません。期間、更新の有無、契約の方式を一組で読み、事前説明や終了通知はさらに別の条件として確認します。

契約前の別説明と電子提供の承諾

賃貸人は貸す人、賃借人は借りる人です。定期借家の賃貸人は契約前に、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を賃借人へ交付して説明しなければなりません。契約の条件として同じ文言を書くだけでなく、定期借家の終了を理解してから契約するための別途の説明です。貸主本人だけでなく、委任を受けた代理人が行うこともできます。

事前説明の書面に代えて電子提供をする場合は、相手の承諾を得て、所定の電磁的方法で提供します。契約内容の電磁的記録と、説明事項を電子で提供するための承諾・説明は別の要件です。2022年5月18日施行の改正により電子の方式も可能となったため、旧資料の紙だけという説明を現行の方式として固定しません。

宅建業者が関与する場合の宅建士による契約前の重要事項説明と、貸主側の定期借家の事前説明は、法が求める主体・目的が異なります。代理の権限とそれぞれの要件を満たしているかを確かめ、宅建士から話を聞いたので定期借家の別説明も必ず完了したと判断しません。

貸主が所定の事前説明をしなかった場合は、『契約の更新がない』という定めが無効になります。契約全体が当然に存在しなくなるという説明ではなく、無更新として終わらせる特約が認められないという点を読みます。

1年以上は満了1年前〜6か月前に終了を通知する

定期借家の期間が1年以上の場合、貸主は満了の1年前から6か月前までの間に、満了により契約が終了する旨を借主へ通知する必要があります。この通知をしなければ、その終了を借主へ対抗することができません。対抗できないとは、満了による終了を相手へ主張できないということです。期間が1年未満の場合には、この条文による通知義務はありません。

通知期間が過ぎてから所定の終了通知をした場合は、通知の日から6か月を経過した後に終了を借主へ主張できます。満了日が既に来ていても、遅い通知から6か月を経過していないうちは、満了だけを理由に退去させられません。この遅い通知は期間を法定更新する仕組みとは区別します。

例えば満了4か月前に所定通知が到達したなら、通知から6か月を経過するのは満了から2か月後です。通知が遅れた場合は、通知からの6か月を数えて、元の満了日と比べます。合意による別の終了、契約違反による解除等がないという条件の下で、この法定通知だけを判断します。

200㎡未満の居住用でやむを得ない事情がある場合

中途解約は決めた期間の途中で契約を終えることです。定期借家でも、居住用で床面積200㎡未満の建物について、転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情で、借主が建物を自己の生活の本拠として使うのが困難になった場合は、借主から解約申入れができます。建物の一部分を借りるときは、その部分の床面積を用います。

この法定条件を満たす申入れでは、申入れの日から1か月を経過して契約が終了します。『居住用』『200㎡未満』『やむを得ない事情』『生活の本拠としての使用困難』を合わせます。200㎡ちょうどは未満に入らず、店舗だけの契約や単に別の部屋が気に入った場合へ自動的に広げません。

法定の終了通知や中途解約の条件に反して借主に不利な特約は無効です。一方、契約で借主に有利な中途解約の条件を別途定めることは確認できます。『定期だから途中で絶対に解約できない』とも、『どんな面積・理由でも常に1か月』とも説明しません。

家賃改定の特約と契約終了を別に読む

借賃は建物を借りる対価で、家賃等をいいます。定期借家に借賃の改定に係る特約がある場合、借地借家法の通常の借賃増減請求の規定は適用されません。契約の改定条件を確認します。そうした特約がない場合まで、定期借家の家賃は法律上絶対に変更できないと決めるわけではありません。

通常の更新がないこと、再契約を合意できること、途中で終える条件、家賃改定の条件はそれぞれ違う論点です。契約前に終わり方を理解し、住み替え等の準備、終了通知や別の合意の記録を確認します。所定の説明・通知は、新しい契約の合意で代用したことにしません。