不動産取引と契約

土地・建物・消費税等の内訳を読む

売買代金は、対象財産を移転してもらうために売主へ払う対価です。土地と建物をまとめて買っても、内訳は分けます。消費税等は国内で事業者が事業として行う対価のある取引が基本の対象で、土地の譲渡は非課税です。建物の譲渡は、課税事業者が事業として売る場合等に課税されます。一般の個人が事業としてでなく自宅を売る場合まで、建物に一律課税されるとはしません。

建物の税込・税抜と税率を確かめます。10%なら建物税込価格は税抜価格×1.1です。総代金から土地の非課税価格を引き、建物部分を合理的に区分します。内訳が示されていなければ、時価比率や評価額、原価等による合理的な区分を確認し、全体に10%を掛けません。

総必要資金と残りの必要資金を分ける

購入の総必要資金は、土地代金＋建物代金＋建物に係る消費税等＋諸費用＋契約上の精算金等を、重複しないように合計します。すでに税込代金が示されているなら建物税額を再加算しません。諸費用には、仲介報酬、登録免許税等の登記費用、登記等を扱う司法書士などの専門家の報酬、融資の事務手数料や保証料、印紙税、不動産取得税、保険料等があり、発生する時期も違います。金額の根拠は契約や見積り等で確認します。

手付金を代金に充当する契約では、手付は代金の一部を先に支払ったものです。総必要資金へ手付を別費用として足しません。これから必要な資金は、総必要資金から代金へ充当する既払い手付等を引いて求めます。借入金で賄う部分と自己資金の内訳を作る場合は、その後に分け、借入が費用を消すこととは混同しません。

例えば土地1,200万円、建物税抜1,400万円、建物税等140万円、税込諸費用100万円、税相当精算金10万円なら、総必要資金は2,850万円です。代金に充当する手付180万円を支払済みなら、残る必要資金は2,670万円です。総資金と今後資金のどちらを尋ねられたかを先に読みます。

税相当の精算は、役所への納税とは別

固定資産税・都市計画税は、原則としてその年1月1日現在の所有者へ、その年度分を課す税です。引渡日で役所が自動的に売主分・買主分の税額を割り振るのではありません。税相当額の精算金は、当事者が契約で負担期間や起算日、引渡日を含める側などを定めて授受する金銭です。納税義務者を法律上入れ替える手続ではありません。

例えば年の途中に買主が引渡しを受け、契約でその後の期間の税相当額を買主が売主へ払う約束をした場合でも、その年1月1日の所有者が負う年度の納税義務と、買主から売主への精算は別です。契約で精算の約束がなければ、引渡しだけで役所がその割合の精算金を徴収するとはいえません。売主が受け取る未経過固定資産税等の精算金は、譲渡所得の収入金額に含める扱いもあるので、『税という名だから売買対価ではない』と決めません。

引渡しと決済で確認するもの

決済は、残代金等の支払と、売主側の登記申請書類の引渡し・鍵の交付等を実行する段階です。登記費用の中には税と専門家報酬があり、全部が売主の収入でも全部が税でもありません。手付、残代金、諸費用、精算金の受取人と支払時期を表にします。

売主の古い抵当権を抹消する準備や所有権移転登記、融資実行を合わせて確認します。抵当権は借入返済等を担保する不動産上の権利です。元金は借りた本体額、利息は借入の対価、保証料は保証を受けるための対価です。借入の元金、手数料、利息、保証料は別の項目で、二重計上や費用の抜けを避けます。問題では与えられた条件以外の費用を勝手に加えないようにします。

手付による解除は、相手方の履行着手まで

手付は契約締結時に買主が売主へ交付する金銭です。解約手付は、買主なら支払った手付を放棄し、売主なら受け取った手付の倍額を現実に提供して契約を解除、つまり契約を終わらせることができるものです。売主の倍額は、受領額を返す分と、それと同額の分を合わせた合計であり、受領額にさらに倍額を足した3倍ではありません。

この解除は、解除しようとする者の相手方が契約の履行に着手した後はできません。履行着手は義務を実際に実行し始めることで、残代金支払や引渡し等の具体的行為から判断します。単なる内部の準備を、事実を見ずに常に履行着手としません。解約手付による解除と、相手方の債務不履行、つまり約束した義務を実行しないことを理由にする解除は別です。

違約金は契約違反時に支払うと約束した金銭です。証約手付は契約成立の証拠、違約手付は不履行の際の違約金等の意味を持つ手付です。名称だけで解約機能を否定しません。自ら売主の宅建業者が受領した手付は、買主が非業者である通常の規制対象では、どの性質の名称でも解約手付の扱いを排除して買主に不利にすることはできません。

20％の額制限と、保全不要の条件は別

自ら売主となる宅建業者が非宅建業者の買主から受ける手付の額は、代金の20%を超えられません。代金の20%は受領できる手付の限度です。損害賠償は損害を埋めるための賠償、賠償額の予定はその額をあらかじめ約束することです。債務不履行の解除に伴う予定損害賠償と違約金の合算も20%を超える部分が無効になる制限があります。『手付20%』と『損害賠償予定等の合算20%』を同じ金銭とはしません。

さらに、引渡し前に代金へ充当する金銭である手付金等には、返還を保証する保全措置が必要な場合があります。未完成物件では、受領する手付金等の累計が代金の5%以下かつ1,000万円以下なら金額による保全不要の条件を満たします。完成物件は10%以下かつ1,000万円以下です。割合だけでなく額も同時に判定します。買主の所有権登記等による別の不要事由があるかも確認します。

金額による不要条件を外れる未完成物件は銀行等の保証・保証保険等、完成物件はこれらまたは所定の指定保管機関への保管等で保全します。手付金等を名目ごとに分けても、既受領分と合算して判定します。20%以下で受領可能でも、保全が不要とは限りません。業者が必要な保全を講じない場合、買主は手付金等の支払を拒めます。

事務所以外の申込みと8日間

クーリング・オフは、自ら売主の宅建業者との所定の事務所等以外での申込み等を、書面で撤回・解除する制度です。適切な書面で制度・方法を告げられた日から起算して8日を経過していないかを確認します。書面を発した時に効力が生じ、業者は撤回に伴う損害賠償や違約金を請求できません。一般の個人間売買すべてにある制度ではありません。

業者の事務所等で先に申込みをし、後で別の場所で契約した場合は対象になりません。買主が自ら申し出て自宅・勤務先で説明を受けた場合など、法令所定の事務所等に含まれる場所もあります。双方のどちらがその場所を提案したかも読みます。

引渡しを受け、かつ代金全額を支払ったときは、8日の経過前でも制度による撤回はできません。『引渡しだけ』または『全額支払だけ』を、両条件がそろった場合へ置き換えません。オンラインか対面かという名称だけでは対象の可否を決められず、自売主か、申込み場所、買主の申出等を確認します。

不可抗力は引渡し前後で代金の負担が違う

危険負担は、当事者双方に責任のない滅失等で、反対給付である代金を負担するかという問題です。不可抗力は双方の責任とできない原因のことで、例では双方に責任のない落雷を指定します。ここでは契約での別の負担約定はなく、買主に帰責事由もない条件です。

特定した建物が引渡し前に不可抗力で全焼し、売主が引き渡せなくなった場合、買主は代金支払を拒めます。履行不能なら催告、つまり相当の期間を定めて義務の実行を求めることをしない解除も検討できます。ただし、売主に帰責事由、つまり責任を帰すべき原因がないなら、通常の債務不履行の損害賠償を当然に請求できるとはしません。解除に売主の落ち度を要求することと、損害賠償に帰責事由を要求することを分けます。

契約に適合する建物を引き渡した後に、双方に責任のない原因で滅失・損傷した場合、買主はその滅失等を理由に代金支払を拒めません。その理由だけで追完（契約どおりの履行を補うこと）・減額（代金を減らすこと）・損害賠償・解除を求めることもできません。適合した目的物の引渡しを売主が提供したのに買主が受領を拒む等の場合の危険移転もあるので、実際の引渡日だけでなく履行提供の事実も読みます。

売主が契約に合わない建物を渡した問題や、売主の責任ある不履行は別の条件です。売買契約で不可抗力の負担を定める場合、その内容を37条書面でも確認します。解約手付の倍額という式を、不可抗力で解除する場面へそのまま使いません。

自ら売主となる業者の8種類の制限

宅建業法の自ら売主の8種類の制限は、①自己所有でない物件の売買契約締結の制限、②クーリング・オフ、③予定損害賠償・違約金の制限、④手付額・手付解除の制限、⑤契約不適合責任の不利な特約の制限、⑥手付金等の保全、⑦割賦販売の解除等の制限、⑧所有権留保等の禁止です。売主を名乗る業者自身の売買に関する規制であり、個人の売主を単に仲介した業者へ一律に当てません。

自己所有でない物件には、取得できることが明らかな所定の場合等の例外があります。割賦販売は引渡し後1年以上、2回以上に分けて代金を受ける販売です。支払遅滞を理由に解除・期限前の支払請求をするには、30日以上の相当期間を定めた書面の催告等が必要です。所有権留保等の制限は、所定の場合の引渡しや代金3割超の受領等と担保確保の例外を確認し、残代金完済まで登記を当然留保してよいとしません。

これら8種類は宅建業者相互間の取引では適用除外となります。ただし、業者間なら宅建業法の報酬上限やすべての書面義務まで消えるという意味ではありません。『自ら売主』『買主が非業者』という範囲と、個々の制限の例外を先に置いて読みます。

面積差は契約の基準と精算約定から読む

公簿売買は登記簿の面積を基礎に代金を定める売買、実測売買は測量で得た面積を基礎に代金を定める売買です。公簿売買という名称だけで責任や精算がすべて決まるわけではなく、何を契約内容とし、面積差を精算するかを読みます。

実測面積に所定の㎡単価を掛ける精算約定があるなら、確定代金＝実測面積×約定単価です。仮に払う額が公簿面積×単価なら、差額＝(実測面積−公簿面積)×単価で求めます。正なら追加支払、負なら買主への返還となる条件です。単価が万円/㎡なら面積を㎡に合わせます。

公簿面積で総代金を固定し、実測との差は精算しないという契約で、面積保証や契約不適合等の別問題もない条件なら、測量差だけで代金を自動変更しません。一方、契約で保証した面積・数量に適合しない場合まで、公簿という名前だけで買主の権利を否定しません。

例えば公簿210㎡、実測212㎡、単価14万円/㎡で差を精算する約定なら、追加額は(212−210)×14＝28万円です。精算しない総額固定の契約と同じ計算を自動適用しません。

面積だけで境界を確定しない

筆界は登記上一筆と隣の一筆を区切る境界、所有権界は所有権が及ぶ範囲の境界です。土地の実際の利用状況を示す塀や生垣と、これらの境界が一致するとは限りません。面積の数字が一致しただけで、位置や越境が解決したともいえません。

測量図、14条地図や公図、境界標、現況、隣接地との確認資料等を合わせて調査します。境界標は現地で境界位置を示す標識です。確認や筆界特定の制度、測量・表示登記等は土地家屋調査士などの専門家の役割も確認します。買主の使用目的に重要な境界確認や、設備・塀の越境を契約前に整理します。

権利の移転、登記、引渡しは別の出来事

所有権がいつ移るかは、民法上の意思表示と契約の約定等から確認します。所有権移転登記は権利の移転を登記簿へ公示する手続で、通常の第三者へ所有権を主張する対抗要件です。引渡しは物件の占有、つまり物を現実に支配する状態や、使用を相手へ移す行為で、鍵を受け取ることと登記を申請することは同じ行為ではありません。

決済では残代金支払、売主による引渡し、所有権移転登記の申請に必要な書類、古い抵当権抹消の準備等を合わせます。同時履行は、相手の対応する義務の履行提供まで自分の義務を拒める関係です。契約で各時期を定めているなら、その時期と条件を先に読み、代金支払だけで登記が自動完了したとしません。

35条で物件や面積に関する重要情報を確認し、契約内容を決め、37条書面で引渡時期や移転登記の申請時期等を確認します。土地の境界・面積の確認が済んだことと、建物や土地の占有を引き渡したことも別です。

契約の約定を同じ単位で検算する

面積と代金の問題では、①公簿か実測か、②総額固定か㎡単価か、③精算する差の範囲、④精算の相手と向きを読む順で整理します。建物の床面積と土地面積、売買代金全体と土地部分の単価を混ぜません。面積の表示が坪なら、問題が指定する換算条件を使い、㎡単価へそのまま掛けないようにします。

引渡しの問題では、契約締結、代金支払、権利移転、登記申請、鍵等の交付を別の欄へ置きます。現地の物理的な確認と法律上の手続を、それぞれの担当・時期・証拠から確かめます。

契約で約束した状態と救済を読む

契約不適合は、引き渡された物が種類・品質・数量などについて契約内容に合わないことです。古い建物に不具合があるというだけではなく、契約で何を約束していたかを確認します。例えば説明済みで合意した状態と、新たに発見した契約違反の状態は同一ではありません。移転した権利の不適合についても民法の規定を確認します。

追完は、修補、代替物、不足分の引渡し等によって契約どおりの履行を補うことです。買主は原則として追完を求め、相当期間を定めて履行を求める催告をしても追完がなければ、不適合の程度に応じた代金減額を求められます。追完不能や明確な拒絶等の所定の場合は、催告をせず減額を求められます。買主に原因がある不適合では追完・減額の請求が制限されます。

損害賠償は損害を埋めるための賠償で、売主の帰責事由等の条件を確認します。解除は契約を終わらせることです。原則の催告後も履行がない場合や、全部履行不能等の無催告解除の要件から判断し、軽微な不履行等には制限があります。何か違う点があれば必ず損害賠償と解除の両方が無条件にできるという意味ではありません。

種類・品質の通知1年と、権利の時効は別

民法の種類・品質に関する不適合では、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へその旨を通知しないと、原則としてその不適合に基づく追完・減額・損害賠償・解除をできなくなります。起点は『引渡日』ではなく『知った時』です。売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合には、この通知期間の制限の例外があります。

通知は不適合を知らせることで、1年内に必ず訴訟を起こさなければならないという意味ではありません。ただし、通知をしたらすべての権利を永久に行使できるわけでもありません。請求権は相手へ所定の給付を求める権利、消滅時効は時間の経過等の要件によってその権利を消滅させる制度です。請求権の消滅時効は原則として、権利を行使できることを知った時から5年、権利を行使できる時から10年という別の条件で確認します。時効の完成猶予・更新等の別事情もあり、通知期限と一つの時計にしません。

1年通知の民法566条は種類・品質の不適合についての規定です。数量不足を同じ条文の1年通知へ無条件に当てはめません。契約で有効に定めた期間等、特別法、売主の立場を確認して適用する規律を分けます。

自売主の宅建業者は不利な特約を制限される

中古等の通常の規制対象の売買で、売主が自ら売主となる宅建業者、買主が宅建業者でない場合、種類・品質の不適合責任について民法より買主に不利な特約は原則としてできません。例外として、民法566条の期間について、引渡日から2年以上の責任期間を定める特約は認められます。

引渡しから1年しか責任を負わない、あるいは種類・品質の不適合責任を一切免れるという買主に不利な特約は、この規制対象では無効です。無効なら、短い特約を使って1年で権利がなくなるとするのではなく、適用される民法の規律へ戻って判断します。宅建業者同士の取引はこの特約制限の適用除外であり、個人間売買の特約も別の規律から確認します。

『引渡日から2年以上の特約』を、すべての売買に当然2年の同じ保証が付くという意味に変えません。知った時から1年の通知、引渡日から2年以上の特約、請求権の時効は、それぞれの起点と目的が違います。

新築住宅の基本部分には10年の特則

住宅品質確保法は、住宅の品質確保の促進等に関する法律の略称です。新築住宅は、まだ人の居住に使われておらず、完成から1年を経過していない所定の住宅です。瑕疵は、この法では種類・品質に関して契約内容に合わない状態をいいます。

新築住宅の構造耐力上主要な部分、つまり建物を支える柱・基礎等の所定部分と、屋根・外壁等の雨水浸入を防ぐ所定部分の瑕疵には、原則として引渡しから10年間の責任の特則があります。請負から売主への引渡し等、条文上の起点も確認します。買主等に不利な特約は無効です。すべての壁紙の傷や設備故障まで一律10年とする制度ではありません。一時使用のため建てたことが明らかな住宅には適用除外があります。

通常の中古売買の宅建業法2年以上の期間特約と、新築の基本部分の10年責任を混ぜません。法定の種類・品質の通知等と請求の条件も別に確認します。日付、契約内容、売主の立場、住宅の種類をそろえてから適用します。