土地・建物の利用規制

農地のまま権利を移すのか、使い方も変えるのか

農地法の農地は、耕作の目的に供される土地です。登記簿上の地目が宅地だから必ず農地でない、畑と書いてあるから現況を調べなくてよい、とは判断しません。実際の土地の状態と法的な扱いを、所在地の農業委員会等で確認します。採草放牧地という、主に耕作・養畜の事業のため草を採り又は家畜を放牧する所定の土地にも関係する規定があります。

農地のまま耕作するため、所有権を移し、又は使用する権利を設定・移転する場合は、原則として農地法3条の農業委員会の許可を受けます。売買だけでなく賃借権の設定も含み、原則は当事者が申請します。全部を効率的に耕作できるか、必要な農作業へ従事するか、周辺の農地利用へ支障がないか等の取得要件を確認します。許可等の法定手続きを欠く権利取得を、普通の契約だけで有効にできるわけではありません。

転用は、農地を住宅・駐車場等の農地以外の用途へ変えることです。自分の農地を自分で転用する場合は4条、他人から所有権や賃借権等を取得して転用する場合は5条で、原則として都道府県知事又は農林水産大臣の指定する市町村長の許可を確認します。5条は売買と転用だけでなく、借りる権利の設定と転用の組合せも含みます。「借りるから3条だけ」「自分の土地だから許可不要」という二つの早合点を避けます。

市街化区域・相続・貸借の終了を、それぞれ別に読む

市街化区域内の農地の4条・5条の転用は、あらかじめ農業委員会へ届け出ることで原則の転用許可に代える所定の扱いがあります。工事の後に届ければよい制度ではありません。また農地のままの通常売買・貸借の3条許可を、市街化区域だから一律不要にする規定でもありません。農業振興地域の指定等、農地転用の可否に関する他の条件も確認します。

相続による農地の権利取得は通常の3条許可の対象から外れますが、権利を取得した人は、原則として遅滞なく農業委員会へ届け出ます。「許可を受けない」と「行政への手続きが何もない」を分けます。農地中間管理機構の所定の計画による貸借など、別の法定手続きに基づく例外もあり、普通の私契約へ無条件に広げません。

貸借では、賃借権を最初に設定する手続きと、後に終了させる手続きが別です。期間を定めた通常の農地賃貸借で、原則として満了の一年前から六か月前までに更新しない旨を通知しないと、同じ条件で更新したとみなす扱いがあります。一時的な貸借や農地中間管理権等には別の条件があります。

解除・解約・更新しない旨の通知には原則として知事の許可等を確認します。ただし、引渡期限前六か月以内の書面による合意解約、所定の十年以上の期間の貸借の更新拒絶等には許可の例外があり、許可不要でも農業委員会への通知を要する場合があります。借主の暮らしや耕作を守る仕組みなので、所有者の一存で直ちに明け渡させるものではありません。農地の許可・届出を済ませても、開発許可・建築の用途や道路の条件は別に残ります。

専有・法定共用・規約共用を分ける

区分所有は、一棟の建物の中で、構造上区分され、独立して住宅・店舗・事務所等に使える部分ごとに所有する仕組みです。その対象が専有部分、所有する人が区分所有者です。壁等で区分する構造上の独立性と、独立して使える利用上の独立性を確認します。床の線や利用時間を分けるだけで、すべてが区分所有の部屋になるものではありません。

共用部分は専有部分に属さない建物部分等です。廊下・階段など、性質上当然に共用とされる法定共用部分は、専有部分として所有することができません。自分の住戸につながる階段だから、自分だけの所有と決めません。特定の住戸だけが使う一部共用部分は、その関係者の共用であり、常に全住戸の共有とは限りません。

規約は、建物や敷地等の管理・使用について区分所有者間で定めるルールです。独立した管理人室等の専有部分になり得る部分や所定の附属建物を、規約で共用とする規約共用部分もあります。この規約共用ということを第三者へ主張するには、その旨の登記が必要です。法定共用と規約共用の成立・登記の違いを確認します。専用使用の権利があるバルコニー等でも、それだけで所有権が専有部分になるわけではありません。

共用の持分は原則床面積、規約による別の定めもある

共有は、一つの物の所有権を複数の人で持つこと、持分はその権利の割合です。共用部分の持分は原則として、各人の専有部分の床面積の割合で定めます。区分所有法のこの床面積は、壁などの内側線で囲む部分の水平投影面積による扱いです。住戸一戸ずつを一票と数えること、売買代金の割合、建蔽率の建築面積とは別です。

ただし、この持分の割合は規約で別の定めをすることができます。原則は床面積、別の定めは規約という二段階で読むため、「必ず戸数で均等」も「床面積以外へ変更できない」も適切ではありません。一部共用部分は関係する専有部分の床面積など法定の条件で判断します。持分と管理費・議決権は関連することがあっても同じ数値と決め付けず、それぞれの規定と規約を確認します。

共用部分の持分は、その人の専有部分の処分に従います。通常の住戸売買では、部屋とその共用持分を一組として扱います。法律に別段の定めがある場合を除き、共用持分だけを部屋と切り離して売るなどの処分はできません。 一次資料：区分所有法第15条 ↗

部屋と敷地の権利を一緒に確かめる

敷地利用権は、専有部分を所有するために、その建物の敷地について有する権利です。土地の所有権の共有持分だけでなく、地上権や土地を借りる権利等の場合もあります。土地が自分だけの所有とは限らず、区分所有の部屋を支える権利の内容を登記や契約で確認します。

敷地利用権を数人で有する所定の場合は、原則として専有部分と、それに係る敷地利用権を分離して処分できません。部屋だけ売り、対応する土地の共有持分を別の人へ売るような分離を避け、建物の利用を保つ趣旨です。ただし規約に別段の定めがある場合の例外があります。「どんな権利でも例外なく禁止」と広げず、この数人の権利という条件と規約の例外を読みます。登記簿の敷地権の表示も、土地の権利の種類や部屋との関係を確かめる資料です。

所有者の団体、実行する管理者、利用する占有者を分ける

集会は、区分所有者が管理等について話し合い、意思を決定する会議です。区分所有者は全員で建物・敷地・附属施設の管理を行う団体を構成し、一般に管理組合と呼びます。任意に申し込んだ住民だけの会ではなく、借りて住む人を所有者数へ自動的に加える団体でもありません。管理組合が当然に法人になるものでもなく、法人化は別の所定手続きを確認します。

保存は、財産の現在の状態を保つための行為です。管理者は、共用部分の保存、集会の決議の実行、規約で定める行為等を行う人です。規約に別の定めがなければ集会で選任・解任でき、必ず区分所有者だけから選ぶ制度ではありません。建物全部の所有者となったり、集会で決める事項を何でも独断で変えたりする権限とは別です。管理者があるときは、原則として毎年一回集会を招集します。

占有者は、借りるなどして専有部分を実際に使用する人です。共同の利益に反する行為をしてはならない義務等を負い、使用方法に関する規約等にも従います。利害関係のある議題について集会に出席して意見を述べる所定の権利はありますが、借りているだけで区分所有者の議決権を取得するわけではありません。

出席の条件と賛成の条件を、人数・議決権の両方で読む

議決権は集会で賛否を決める権利で、原則は共用持分の所定床面積割合に従い、規約の別の定めを確認します。人数の一人と議決権の一単位が常に一致するわけではありません。過半数は二分の一を超えること、四分の三以上は二分の一ではなく75％以上です。人数に端数が出れば、必要人数を満たす整数まで上げます。

普通の決議は、法律又は規約に別の定めがなければ、出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決します。書面や代理人で議決権を行使した人も、法律上の出席数と議決権へ加えます。所定の規約・決議による電磁的方法、つまり電子的な方法での行使もあります。普通決議のすべてに法が一律の全体過半数の定足数を置く、と決めず、該当する法律と規約を確認します。

規約の設定・変更・廃止には、まず議決権を有する全体の区分所有者数と議決権の各過半数が出席する定足数が必要です。規約によりこの出席条件を引き上げる場合はそれに従います。その上で、出席した区分所有者数と、その人たちの議決権の各四分の三以上の賛成を要します。一部の区分所有者の権利へ特別の影響を及ぼす場合は、その人の承諾も必要です。人数だけ又は議決権だけが足りても成立しません。

この節は2026年4月1日以後に招集の手続きを始める集会です。通常の招集通知は会日の少なくとも一週間前に発し、議題とすべての議案の要領を示します。規約でこの期間を伸ばすことはできても、短くできません。原則として通知した議題について決議します。3月31日以前に招集手続きを開始した集会は、4月以後に開催しても経過措置により従前の扱いになる点に注意します。

例えば議決権を有する全体が36人・72単位、出席24人・50単位なら、全体の各過半数の18人超・36単位超を満たします。規約変更の賛成が18人・40単位なら、出席24人の四分の三の18人以上、出席50単位の四分の三の37.5単位以上をともに満たします。必要な招集・規約・特別影響の承諾等の条件もすべて満たす例では成立します。賛成割合の分母を全体36人・72単位へ取り替えません。

管理と決議の母数
誰が決めるかと、人数・議決権の母数を分けられましたか。
次は2．変更・復旧・建替えへ →

変更・一部の復旧・義務違反への対応を分ける

共用部分の管理のうち、形状又は効用の著しい変更を伴わない通常の行為は普通決議等の原則を確認します。著しい変更を伴う共用部分の変更は、原則として全体の人数・議決権の各過半数の出席を要し、出席者の人数・議決権の各四分の三以上の賛成で決めます。法定の範囲で規約により割合を引き下げる場合、専有部分へ特別の影響がある場合の承諾も別にあります。瑕疵は、本来備えるべき品質や安全性等の欠けた部分、バリアフリーは、高齢者や障害者等が移動・利用しやすいよう負担を減らす仕組みです。所定の瑕疵による他人の権利侵害等を除く変更や、必要なバリアフリーの変更では三分の二以上という法定緩和を確認します。

復旧は壊れた部分を元に戻すこと、滅失は建物の全部又は一部が失われることです。建物の価格の二分の一以下に当たる部分の滅失では、各所有者が専有部分を復旧でき、共用部分も原則として復旧できる扱いがありますが、着工前の集会の決議や規約の別の定め等を確認します。集会で共用部分の復旧を決めることもできます。これを超える一部滅失の共用部分の復旧は、全体各過半数の出席と、出席者の人数・議決権の各三分の二以上の賛成による決議を確認します。価格の割合は工事費の割合や被災した戸数と同じとは限りません。全部滅失や特定の被災建物は別制度の条件があり、この一部復旧の数値をそのまま使いません。

共同の利益に反する行為には、行為の停止・結果の除去・予防等の請求があります。競売は、裁判の手続きで財産を売却する仕組みです。著しい共同生活の障害があり、他の方法では解消できない所定の場合には、専有部分の使用禁止や区分所有権等の競売を、集会の決議を踏まえて裁判で求めます。占有者の所定の違反には契約の解除・引渡しを裁判で求める制度もあります。使用禁止・競売・所定の占有者への訴えは、全体各過半数の出席と出席者の人数・議決権の各四分の三以上の決議、事前に自分の説明を述べる弁明の機会等が必要です。管理者が一人で住戸を取り上げ、直ちに退去させる制度ではありません。

建替えと新しい再生の決議は、全体を基準にする

建替えは既存の建物を取り壊し、新しい建物を建てることです。原則として議決権を有する全体の区分所有者と議決権の各五分の四以上で決議します。出席した人だけの五分の四に置き換えません。建替えの集会は原則二か月前の招集通知と、一か月前までの説明会等の特別の手続きを要し、通常の一週間前通知だけでは足りません。

耐震性の不足、火災の安全性の不足、外壁等の剥落による危険、改修が難しい給排水管等の劣化による著しい衛生上の支障、バリアフリーの基準不適合という五つの客観的な事由の所定条件を満たす場合は、全体の各四分の三以上へ緩和する扱いがあります。省令等の基準への該当を確認するため、単に古い建物だという理由だけで緩和しません。

新しい再生の選択肢には、建物を更新する一棟リノベーション、建物と敷地を一緒に売る建物敷地売却、建物を取り壊して敷地を売る建物取壊し敷地売却、建物だけを取り壊す取壊しがあります。建物更新は、主要な構造の効用の維持・回復等のため共用部分を変更し、それに伴いすべての専有部分の形状・面積・位置関係を変更する仕組みです。一室の内装工事をそのまま建物更新決議と呼ぶものではありません。

これらも原則は全体の区分所有者・議決権の各五分の四以上、所定の客観的事由なら各四分の三以上という枠を確認します。数人で有する敷地利用権がある建物敷地売却と建物取壊し敷地売却では、さらにその敷地利用権持分の価格の各五分の四以上（所定緩和時は四分の三以上）という第三の軸も必要です。売却先、代金見込額、分配方法や費用等の決議事項と手続きも制度ごとに確認します。単に出席者の普通過半数で建物全体を売れるわけではありません。

変更・復旧・建替え
行為ごとの決議と、全体を母数にする条件を確認しましたか。
次は3．所有者の制度と例へ →

不明所有者・海外所有者・管理不全の制度を分ける

所有者又は所在を知ることができない場合、管理者等の申立てにより、裁判所の決定でその所有者を所定の集会の決議の母数から除外する制度があります。母数は割合を計算する基礎の総数です。連絡に返事がないだけで、管理者が勝手に名簿から消すものではありません。議決権を有する人を数える条件を、裁判所の決定と対応させます。

国内に住所又は居所を持たない区分所有者は、国内の人から国内管理人を任意に選べます。保存、性質を変えない利用・改良、通知の受領、議決権の行使、所定の債務の支払い等を担い、選任したときは管理者等への通知も確認します。海外へ住む人全員へ必ず選任を義務付けるものでも、住戸を無条件に売る代理権を与えるものでもありません。

所有者不明の専有部分や、不適切な管理で他人の権利等への侵害又はおそれがある管理不全の専有部分には、必要に応じ利害関係人等の申立てで裁判所が管理命令を出し、管理人を選ぶ制度があります。管理不全の共用部分にも所定の裁判による管理制度があります。通常の管理者を選ぶ集会の決議とは別の手続きです。

所有者不明専有部分管理人の権限は対象の管理・処分を担い、保存や性質を変えない利用・改良を超える処分には裁判所の許可を確認します。管理不全専有部分管理人は対象部分を管理しますが、その区分所有者の議決権を当然に行使する権限はありません。所定の処分には裁判所の許可と所有者の同意を要します。制度名が似ていても、母数除外、国内の任意代理、裁判による財産管理の三つを区別します。

後退分を除き、建築と延べの二つの上限を計算する

建築面積は建物の水平投影面積を基に所定の方法で求める面積で、各階の床面積を合計した延べ面積とは別です。建蔽率は建築面積÷敷地面積、容積率は算入する延べ面積÷敷地面積です。同じ計算用の敷地面積に、二つの別の率を掛けます。

まず区域・用途地域、法の道路と接する長さ、後退の必要を確認します。原則4mの区域の中央後退の二項道路なら、道路中心から2mが境界で、自分側の後退幅＝2−現況道路幅÷2です。自分の前面長さにその幅を掛け、元の敷地から除きます。反対側が川・崖等で片側だけの後退となる場合、6m指定区域、別の特別な距離が適用される場合はこの中央式へ入れません。

次に適用する建蔽率を決め、計算用敷地面積×建蔽率で建築面積上限を求めます。指定と防火性能・指定角地の加算、所定免除や複数地域の条件があれば先に処理します。問題で加算・免除なしなら勝手に加えません。容積率は、前面道路12m未満の場合に道路幅×係数と指定率を比べ、小さい方を使い、計算用敷地面積へ掛けます。二項道路では道路制限の計算に用いる法上の幅員を資料・指定で確認し、現況の狭い幅を無条件に使いません。

例えば元の敷地220㎡、道路に面する長さ8m、現況幅3.4mの中央後退の二項道路なら、後退幅2−3.4÷2＝0.3m、除外2.4㎡、計算用217.6㎡です。建蔽率50％なら建築面積上限108.8㎡。資料に道路制限用の幅員4m、係数4/10、指定容積率200％とあり他の緩和・不算入がなければ、160％が上限で、延べ面積は217.6×1.6＝348.16㎡です。率の分子、後退の向き、使う道路幅の三つをそれぞれ記します。

一つ通った条件で、建築全体を可能と断定しない

資料に建築面積上限100㎡・算入延べ面積上限220㎡とある場合、計画の建築面積95㎡が範囲内でも、算入延べ面積240㎡なら容積率の上限を超えます。二つの上限を両方満たすことが必要で、どちらか一方の余裕を別の上限へ足せません。予定する建物の各数字を、同じ種類の上限へ対応させます。

比率が両方の範囲内でも、用途制限、道路・接道、開発・農地の手続き、高さ・斜線・日影、防火性能、地区計画や条例等は別に確認します。高さの制限は建物の高さの上限、斜線の制限は道路や隣地等との関係から各部分の高さを抑える仕組み、日影の制限は周囲へ落とす影の時間等の制限です。建築確認の要否や法令適合は、必要な資料をそろえて自治体・建築士等へ確かめます。

学習で計算できた面積は、その資料と限定した条件による上限です。不明な境界や指定を推測で埋め、最大の建物を必ず建てられると説明しません。相談を受ける場面では、わかった条件と不足する資料を整理し、区域・道路の公的資料、敷地の測量、設計等の適切な確認へつなぎます。具体的な設計を専門家の確認なく確定するものではありません。