住宅ローンの返済と住まいの見直し

たとえば、元金残高120万円、年2％、1年ごとの返済という単純な条件なら、最初の1年の利息は120万円×2％＝2万4,000円です。42万4,000円を返せば、利息を除いた40万円が元金の返済になり、元金残高は80万円になります。実際の住宅ローンで一般的な毎月返済の計算と、この年1回の教材例を混ぜません。

何が均等かを比べる

元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎回の返済額を一定にする方式です。ここでは金利が一定という条件で考えます。初めは残高が大きく利息が多いため、一定の返済額のうち元金を返す部分は小さめです。返済が進んで残高が減ると利息が減り、元金を返す部分が増えます。

元金均等返済は、毎回返す元金の額を一定にする方式です。これに、その時点の残高に応じた利息を足します。初めの残高が大きいときは返済額も大きく、残高が減るにつれて利息と返済額が減ります。

「均等」の対象が、合計額か元金かで違います。元利均等でも変動金利の実際の契約では返済額を見直すことがあります。利率の変化を含む実契約の扱いは前の節へ戻り、この節の一定金利の比較とは分けます。

初回負担と総返済額

総返済額は、返済期間を通じて支払う元金と利息の合計です。借入額、一定の金利、期間、支払回数・時点、手数料を同じにすると、元金均等は元金残高が早く減るため、元利均等より利息の合計が少なくなります。一方、初回などの返済額は大きくなります。

初回の負担を抑えたいか、全期間の支払総額を減らしたいかは、別の判断です。教育費や収入の変化も家計へ重ね、最初の大きい支払いを継続できるかを確認します。片方だけ金利や期間を変えて比べると、返済方式による違いが分からなくなります。

期間短縮と返済額軽減

期間短縮型は、原則として毎回の返済額を変えずに、返し終わる時点を早める方法です。返済額軽減型は、原則として返し終わる時点を変えずに、毎回の返済額を減らす方法です。前者は終了時点、後者は毎回の負担という、異なる部分を調整します。

同じローン、繰上げる額、実施時点、金利などをそろえると、一般に期間短縮型のほうが総利息の軽減効果が大きくなります。一方、収入が減る予定などで今後の月々の負担を軽くしたい場合は、返済額軽減型が目的に合うこともあります。利息だけでなく、何を改善したいのかから選択肢を比べます。

借換えの費用と効果

借換えは、新しいローンを借りて、今のローンを返済することです。現在の借入先に金利を変更してもらうこととは異なります。低い金利へ移れば負担が減る可能性がありますが、新しい借入の審査や契約が必要です。

新しいローンの事務手数料、登記・抵当権の変更に関する費用、古いローンの返済手数料などを合わせて比較します。残存期間は今から返済終了までの残りの期間です。新しい期間を長くすれば月額が下がっても、利息を払う期間が増え、総支払額が小さくなるとは限りません。

図の内容を、文章と項目で確認する

期間短縮型毎回の返済額：原則そのまま返済の終了：予定より早くする

返済額軽減型毎回の返済額：小さくする返済の終了：原則そのまま

借換え：初めの費用36万円と累計削減を比較（仮定例）

1. 実施時費用36万円削減累計0万円
2. 2年後9万円×2年削減累計18万円まだ費用に届かない
3. 4年後9万円×4年削減累計36万円費用と同額

読み方：上の二つは、変えるのが終了時点か毎回の額かの比較です。下の借換え例は年9万円の削減が一定等の本文の仮定に限ります。

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生活資金と控除条件を残して判断する

繰上げ返済で元金を減らした後は、使った資金をすぐ預金に戻すことはできません。教育費、修繕、収入が減ったときの生活費を残し、返済による削減と手元資金の減少を両方確認します。予備費を使い切って、次の支出で別の高い金利の借入が必要になれば、家計全体の負担は増えることがあります。

住宅ローン控除を利用している場合は、借換えや繰上げ返済が要件に影響しないかも確かめます。返済期間の10年以上の要件は、単に今から10年残っているかではなく、最初の返済から、繰上げ返済後の最後の返済までの期間などで判定します。繰上げ返済でこの期間が10年未満になると控除に影響する場合があります。適用条件と手続きは次の節で整理します。

借換え後も控除を続けられるかは、新しい借入が旧ローンの返済に充てられることや返済期間などの条件で確認します。借換えをすると控除期間が新たに初年から始まるわけではありません。減る返済額・初めの費用・残す資金・控除への影響を別々に見てから、同じ家計の計画へ戻します。

取得時と保有時の税金

住宅を取得する際は、住宅代金やローン利息とは別に税金も見積もります。不動産取得税は土地や建物を取得したことに対する地方税、登録免許税は所有権などの登記に関する国税です。一定の契約書には印紙税もあります。税金の種類と、どの手続きや時点で発生するかを分けると、諸費用の見落としを防げます。

取得した後も、土地・家屋の所有に対する固定資産税が毎年かかります。対象となる地域の土地・家屋には都市計画税がかかる場合もあります。購入時だけの税と、住み続ける間に払う税を同じ一回の支出にまとめません。

税額の計算で使う評価額や軽減条件は、物件の価格と同じとは限りません。住宅・土地の種別、面積、取得時期などで取扱いが違うため、見積りでは対象を特定します。ここでは資金計画に必要な基本の区別を学び、個別の取引・軽減の計算は税金や不動産の分野で詳しく確認します。

所得控除と税額控除の違い

所得は、収入から給与所得控除や必要経費などを差し引いた額で、手取り給与とは別です。所得控除は、所得からさらに一定の額を差し引き、税率を掛ける前の土台を小さくする仕組みです。税額控除は、計算した税額そのものから一定の額を差し引く仕組みです。同じ「控除」でも引く段階が違います。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は所得税の税額控除です。対象となる住宅を取得し、所定の借入・居住などの条件を満たすと、年末のローン残高等から計算した額を、所得税額から差し引きます。借入の利息を所得から全額差し引く制度ではありません。

算式で求めた控除額と、実際に減る税額も区別します。控除額が所得税額より大きければ、所得税をその額以上にマイナスへ減らすわけではありません。控除しきれない部分は所定の条件・上限で翌年度の住民税から控除される場合がありますが、余った分がすべて現金で給付される制度ではありません。

入居年・住宅・借入期間の条件

この教材の法令基準は2026年4月1日です。住宅ローン控除では、いつ入居したか、住宅が新築・中古のどちらか、省エネ性能等の区分は何かによって、借入限度額や控除期間などが異なります。以前の入居年の表を、2026年入居の計画へ無条件に当てはめません。

2026年入居の基本として、住宅取得後6か月以内に入居し引き続き居住すること、床面積の2分の1以上を自分の居住用に使うこと、適用年の所得金額2,000万円以下などを確認します。床面積は登記面積50㎡以上が基本ですが、40㎡以上50㎡未満については所得金額1,000万円以下などの特例があります。対象住宅の区分や、その特例に当たるかを併せて読みます。

借入については、対象となる金融機関等から住宅取得等のために借り、返済期間（償還期間：返し終わるまでの期間）が10年以上で、分割して返すなどの要件があります。10年は最初の返済から最後の返済までの期間です。「残りが10年未満になっただけで直ちに対象外」とはせず、繰上げ返済後の最終返済日まで含めて判定します。短縮後のこの期間が10年未満となる場合は、控除への影響を確認します。

認定長期優良住宅・省エネ住宅等には証明書等が必要です。中古住宅では建築時期や耐震基準なども確認します。年齢・配偶者・扶養する子の条件による上乗せ、他の譲渡特例との関係など、基本だけでは決まらない取扱いがあります。ローンを借りているだけでは、適用や金額は決まりません。

図の読み方：左の契約書はローンを返す期間、右の税のカレンダーは控除を受ける期間です。13年という控除年数から、借入の最低条件を13年以上と判断しません。

償還期間と控除期間を区別する

償還期間はローンを返す期間です。住宅ローン控除の対象となる借入では、原則として最初の返済から最後の返済までが10年以上という条件を確認します。今から残っている返済年数だけで測るものではありません。

控除期間は、条件を満たした年分に税額控除を受けられる期間です。入居年や住宅区分などで決まります。2026年入居では、認定住宅等の区分は13年間、前の例の一般中古住宅の区分は10年間です。13年を、借入の最低償還期間と読み替えません。緑の契約書は返済の期間、青のカレンダーは税の期間を示し、線の長さや枚数は年数比ではありません。対象区分・条件の詳細は本文の正確な説明と一次資料で確認し、初年の申告などの手続きも次の項で別に確かめます。

初年の申告と次年以降

確定申告は、1年間の所得や控除などをまとめ、所得税額を申告して精算する手続きです。住宅ローン控除を初めて使う年分は、給与所得者でも確定申告をして、残高証明、登記事項、売買契約、住宅性能の証明など必要な書類を提出します。銀行が残高証明を出しただけで、自動的に控除が適用されるわけではありません。

年末調整は、給与を払う勤務先が年間の所得税を精算する手続きです。給与所得者は2年目以降、控除申告書や残高証明など必要な書類を勤務先へ出し、年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。他の理由で確定申告が必要な場合などは、その手続きも別に確認します。

適用条件と算式の額が分かったら、最後に手続きの時期と書類を確認します。住宅の区分や入居年の根拠は残しておき、最新の案内を確認するときも、教材の2026年4月1日基準の説明と後日の改正を混ぜないようにします。

住替えには売買・賃貸の手続きと移動の費用、建替えには解体・建築・仮住まいなどの費用、改修には工事・設備や必要に応じた一時的な移動の費用があります。価格だけでなく、次の暮らしの通院・交通・維持費、安全性も同じ案に加えます。

売却額と手元に残るお金

住宅の売却額は、買い手から受け取る代金です。残債は、その住宅についてまだ返していないローン残高です。売却時には残債の返済や、仲介・登記などの売却諸費用が必要となるため、売却額が全部、次の住まいの自己資金になるわけではありません。

まず、売却の見込み額から残債と売却費用を差し引き、手元に残る額を試算します。売却益への税金が発生する場合にはその負担も加えます。見込み価格で売れると確定したわけではないので、価格が下がる案も別に確認します。売却額が残債と費用より少ない場合は、不足をどう用意するかや売却の条件を借入先等と確認する必要があります。

リフォーム・バリアフリー化の資金

バリアフリー化は、移動や生活の妨げとなる段差などを減らし、使いやすくする改修です。手すり、段差解消、出入口や浴室・トイレの使いやすさなど、本人の体の状態や生活動線に合う工事を検討します。見た目を新しくする工事と、生活に必要な工事は目的が異なる場合があります。

必要な工事の範囲・単価・工期を見積書で確認し、追加工事、工事中の暮らし、予備費まで考えます。改修資金の借入を利用するなら、返済を毎年の家計へ戻します。財形住宅貯蓄の払出しや税の特例を使う場合も、対象工事と手続きの条件を満たすか確認します。

自治体等の助成は、条件を満たす工事などの費用を支える制度です。対象地域、対象者、工事、申請時期、予算などが異なります。工事前の申請や事前確認が必要な制度もあるため、工事を始めてから自動的に支給されるとは考えません。介護保険の住宅改修にも認定や対象工事などの条件があり、介護保険への加入だけで全工事費が支払われるものではありません。

まだ採用されていない助成は、確定した自己資金として差し引かず、助成がない場合の案も作ります。ここでは制度ごとの支給額を一律に置かず、対象の自治体や公的な窓口の情報を確認して計画へ入れます。

図の読み方：時間は両段とも左から右です。売却代金を受け取る前に必要な支払いを探し、仮住まい費用や新旧のローン・維持費が重なる場合の資金を別に考えます。

売る順序と買う順序を同じ向きで比べる

図は順序を比べる教材モデルです。今の家を先に売る案では、売却代金を受け取り、残債や売却費用を払った後の手元額を次の住まいへ使います。引渡しから次の入居までに期間があれば、仮住まいや複数回の引越しの費用が生じる場合があります。

次の家を先に買う案では、売却代金を受け取る前に来る新居の支払いを、どの資金で用意するか確認します。売却が遅れた間に、新旧のローンや維持費が重なる場合もあります。見込みの売却額を、そのまま支払日に使える現金とは扱いません。先売り・先買いのどちらかを一律に勧める図ではなく、契約ごとの支払日、引渡し日、入金日で確かめるための図です。

右向きの矢印は出来事の順序です。緑は受取、青は支払い、橙は追加費用や間をつなぐ資金の確認箇所で、線や帯の長さは日数・金額を表しません。手元額の引算と、税法上の譲渡所得の計算は別です。金額・税の負担・助成の確定は、本文の条件に沿って確認します。

売却と購入の時期・仮住まい

今の家を先に売ると、売却額が分かったうえで次の住まいを計画できますが、次の家へ移るまでの仮住まいと複数回の引越しが必要となる場合があります。次の家を先に買うと、売却が遅れた間に新旧のローンや維持費が重なる場合があります。

建替えや大規模改修でも、工事中は住めない期間を見込む必要があります。解体・着工・完成・入居と支払日を並べ、どの時点で何の資金を用意するかを確認します。売却予定の額、借入の承認、助成の採用などが未確定なら、その時点に間に合う別案も検討します。

手元に残る額と、使える時期をセットで見ると、住替え・改修の計画を日々の暮らしへつなげられます。方法を選んだ後も、次の住居費と維持費を家計表へ入れ、長く払えるかを確認します。次のページでは老後の生活費と住まいの活用も考えます。