財産評価と相続対策

自用家屋は固定資産税評価額に1.0を掛ける

自用家屋は所有者が自ら使う家屋、貸家は他人へ貸している家屋です。通常の自用家屋の評価は、家屋の固定資産税評価額に1.0を掛けた額です。固定資産税評価額は自治体の課税台帳に登録された所定の家屋の価格であり、課税明細の実際の税額でも、新築時の建築費でもありません。原則として1棟ごとに評価します。

費用現価は、評価時点までにその家屋へ投下された建築費用を、評価時点の価額へ引き直した額の合計です。まだ施工されていない完成後の工事費全部を当然に含めるものではありません。たとえば建築費3,200万円、通常の家屋の固定資産税評価額1,400万円、他の権利・特例なしなら、自用家屋の価額は1,400万円です。建築費をさらに足したり、固定資産税の税率を掛けたりしません。建築中の家屋には費用現価の70％等の所定の取扱いがあり、完成した通常家屋と区分します。

家屋と構造上一体の給排水・昇降設備等は所定の家屋価額に含めます。門・塀等や庭園設備には別の所定評価があり、全部を家屋の税額へ一括して足すものではありません。税の資料に載る価格と、設備の内容を対応させます。

貸家は、借家権割合と賃貸床面積割合を反映する

借家権は家屋を借りて使用する所定の権利で、借家権割合はその所定の評価割合です。通常の貸家の式は「家屋の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」です。賃貸割合は、独立して貸せる各部分の床面積の合計に対する、課税時期に賃貸されている部分の床面積の割合です。広さの異なる部屋の数だけで求めません。継続賃貸の一時的空室の所定取扱いも確認します。

借地権割合は敷地の借地権の評価割合で、家屋のこの式へ掛けません。借地権割合を加えた「1－借地×借家×賃貸」の式は、地主の貸家の敷地である貸家建付地を評価するものです。建物を評価するのか敷地を評価するのかを先に決めます。

固定資産税評価額3,000万円、借家権割合30％、賃貸床面積割合60％なら、3,000×（1－0.30×0.60）＝2,460万円です。満室を前提に70％とする額とは違います。空室がある資料で賃貸割合を100％へ勝手に置き換えません。

対象の分譲マンションには、建物と土地の補正がある

区分所有は、一棟の建物の独立した専有部分をそれぞれ所有する関係です。この節の敷地利用権は、マンション一室に対応する土地の共有持分や借地権などをいいます。居住用の区分所有財産の所定の評価は、2024年1月1日以後の取得から適用されています。対象となる一室の建物部分と敷地利用権のそれぞれについて、従来方式の価額に所定の区分所有補正率を掛けます。建物は固定資産税評価額×1.0、土地は敷地全体の所定価額×敷地権の持分等を基礎にします。土地へだけ補正する、建物へだけ補正する、と決めません。

評価乖離率は、所定の条件から計算する市場価格に対する税の評価の隔たりを表す倍率で、評価水準はその逆数です。例えば乖離率2なら評価水準0.5です。補正率は、築年数・総階数の指数・所在階・敷地持分と専有床面積の関係から所定の評価乖離率を計算し、その逆数である評価水準に応じて求めます。評価水準が0.6未満なら原則「乖離率×0.6」、0.6以上1以下なら補正なし、1を超えるなら乖離率を使う区分です。ゼロ・負の乖離率や一棟全室・敷地を単独所有する場合等には所定の扱いがあります。「市場価格を必ず60％にする」とだけ決めず、所定の計算を確認します。

棚卸商品は、販売のために保有する商品です。底地は、借地権が設定された土地の地主側の所有権をいいます。事業用テナントなど居住用途以外、一棟所有で区分建物の登記がないもの、地下を除く総階数2以下、居住用専有部分3室以下で全て区分所有者や親族が居住する所定のもの、棚卸商品等はこの補正通達の対象外です。借地権付きマンションの地主の底地へもこの補正を使いません。対象判定が先です。貸家・貸家建付地の調整や小規模宅地等の特例は、所定の補正後の価額を基に行います。

単純な自用の対象例で、補正前の建物800万円、敷地利用権1,200万円、所定補正率1.2なら、建物960万円、土地1,440万円、合計2,400万円です。敷地利用権はこの節ではそのマンション一室に対応する土地の権利のことで、配偶者居住権に基づく敷地利用権とは区別します。

土地等の利用により限度面積と減額率を分ける

遺贈は遺言で財産を与えること、課税価格は相続税計算に使う財産の所定の価額です。構築物は、建物以外の土地上の所定の設備などで、門や塀などが例です。小規模宅地等の特例は、相続・遺贈で取得した一定の土地または土地の上の権利について、相続税の課税価格へ算入する価額を減額する制度です。販売する商品等を棚卸資産といいます。建物・構築物の敷地であること等が必要で、棚卸資産等は除きます。相続時精算課税は、所定の贈与者からの贈与について年の控除と累積特別控除等を用い、相続時にも所定の取得価額を合わせて精算する選択制の方式です。通常の贈与で受け取る土地、相続時精算課税の贈与で取得した土地へ、この特例をそのまま使いません。

特定居住用宅地等は330㎡まで80％減額、貸付以外の特定事業用宅地等は400㎡まで80％減額、所定の特定同族会社事業用宅地等も400㎡まで80％減額、貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減額です。減額率80％なら、対象部分の20％が残ることを意味します。減額率と、計算後に残る割合を逆にしません。

土地の評価方法に従って価額を求め、その価額のうち対象となる面積部分を減額します。面積が限度を超えるなら、超過部分はこの特例による減額をしません。価額が面積に均等と指定された例で、自宅敷地360㎡、価額6,120万円、330㎡分だけ適用するなら、対象価額5,610万円から80％を減額し、対象残額1,122万円と対象外30㎡分510万円を合計して1,632万円です。敷地全部に20％を掛けた額とは違います。

用途・面積・率
用途ごとの限度面積と減額率を分けられましたか。
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自宅を取得する人ごとの要件を読む

血族は血縁や養子縁組による親族、姻族は婚姻でつながる所定の親族です。親等は、親子の世代のつながり等を数えて関係の近さを表す単位です。父母は1親等、兄弟姉妹は共通の親を経由して2親等、おじ・おばは共通の祖父母を経由して3親等です。被相続人は財産を残して死亡した人、親族は所定の血族・姻族等、生計を一にするは生活費等の家計を共にする所定の関係です。被相続人の自宅の敷地を配偶者が取得する場合は、取得者ごとの居住・保有継続要件はありません。これに対し、その家屋に居住していた所定の親族が取得する場合は、原則として相続開始直前から申告期限まで引き続き居住し、土地等を申告期限まで保有する要件があります。配偶者と同居親族を同じ条件へまとめません。

いわゆる「家なき子」は、配偶者も所定の同居相続人もいない場合などに、別居親族が所定条件で取得する区分の通称です。自宅を持たないだけでは足りません。相続前3年以内に本人・配偶者・三親等内親族・所定の関係法人所有の国内家屋へ居住していないこと、相続時の住まいを過去に所有したことがないこと、申告期限までの保有など、国籍・納税義務区分を含む複数条件があります。贈与して名義を変えただけで条件が整うとは限りません。

被相続人と生計を一にしていた親族の住まいの敷地では、その親族について所定の居住・保有継続等を確認します。老人ホーム等への入所により直前に居住していない場合でも、所定の要介護・要支援等の認定と施設の条件、その後の利用状況等で居住用の範囲に含める場合があります。入所後に新たな他人の住居や事業用にした場合などは別に確認します。二世帯住宅も区分所有登記の有無で所定の同居判定が違います。

事業と貸付では、承継・継続や三年の条件が違う

貸付以外の特定事業用宅地等は、被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、その期限まで続け、土地等も保有するなどの要件があります。生計を一にする親族の事業用なら、その親族の事業・保有の継続を確認します。原則として相続開始前3年以内に新たに事業の用に供した土地等は除きますが、所定の建物・設備等の価額が土地等価額の15％以上となる等の一定規模の事業には例外があります。

特定同族会社事業用は、所定の被相続人・親族等が発行済株式等50％超を持つ一定の会社の、貸付以外の事業用に供する土地等です。取得親族が申告期限時に会社役員であること、申告期限までの土地保有等を確認します。会社の株式評価で使う同族株主の区分とは条件が異なるので、同じ名称だけで置き換えません。

貸付事業用は、不動産貸付、駐車場・自転車駐車場、相当の対価で継続する所定の準事業等を含みます。申告期限までの貸付承継・継続と保有等の要件があります。原則として相続前3年以内に新たに貸付事業に供した土地等は除かれますが、3年を超え継続して所定の特定貸付事業を行っていた場合の例外があります。自宅80％を貸アパートへそのまま使うものではありません。

納税猶予は、所定条件の下で税の納付を待つことです。個人版事業承継税制による特定事業用資産の相続税の納税猶予等と、特定事業用宅地等のこの減額には所定の併用制限があります。売却して納税する準備を含め、申告期限までの保有条件や事業継続と両立するかを確認します。

取得者と継続
住宅・事業・貸付ごとの取得者と継続要件を確認しましたか。
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複数用途の面積調整と、申告・分割を確認する

貸付事業用を選択しない場合、特定事業用等は合計400㎡まで、特定居住用は330㎡まで、合計730㎡までを併用できる所定の扱いがあります。貸付事業用も選ぶときは、面積を単純に400＋330＋200と足せません。対象選択面積について「特定事業用等×200／400＋特定居住用×200／330＋貸付事業用≦200㎡」という所定の換算で限度を判定します。

相続税申告の原則の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。取得者の居住・保有・事業継続をこの期限まで確認する条件も、財産の評価時点とは別です。適用には、相続税申告書へ特例の適用を記載し、計算明細、遺産分割協議書の写し等の所定書類を添付します。減額により納税額がゼロになる場合でも、特例を使うための申告が必要となります。対象取得者が複数なら対象宅地の選択について所定の全員の同意、原則として申告期限までの分割も必要です。期限時に未分割なら、その時点で直ちに適用したものとして申告するのではなく、所定の分割見込等の後日の手続を確認します。

限度面積・減額率だけでなく、誰がいつまで住むか、保有するか、事業を続けるかが大切です。設問に全要件を満たすと明示する場合は、指定の面積と価額に従い計算します。実際の申告では、その前提を証明する資料も必要です。

居住する権利を、所有権そのものと区別する

被相続人は、財産を残して死亡した人です。使用・収益は、住むなどして使うことや、貸すなどして収入を得ることをいい、配偶者居住権の他人への使用・収益には建物所有者の承諾等の所定条件があります。終身は、生存する間という意味です。遺産分割は相続人の間で遺産の取得者等を決めること、遺贈は遺言で財産を与えることです。配偶者居住権は、被相続人の法律上の配偶者が、相続開始時に居住していた建物を、所定の遺産分割や遺贈等により無償で使用・収益できる権利です。配偶者なら何の手続もなく全ての家に自動で設定されるものではありません。被相続人が配偶者以外の人と建物を共有していた場合等の除外もあります。原則の存続期間は配偶者の終身ですが、別に定めた期間の扱いもあります。

居住権は所有権そのものではなく、譲渡できません。短期的に居住を保護する配偶者短期居住権とも別の制度です。建物を配偶者居住権とその負担のある所有価額に分け、土地は、配偶者居住権に基づき敷地を使う敷地利用権と、負担のある土地所有価額に分けます。マンションの一室に対応する敷地権を一般に敷地利用権と呼ぶ場面とは、本節の権利の理由が違います。

建物は、存続期間後の残る価値を差し引く

共有・賃貸がない基本形を考えます。権利が設定されていないものとした建物の相続税評価額をB、所定の耐用年数をA、経過年数をE、存続年数をN、所定の複利現価率をcとすると、配偶者居住権は「B－B×（A－E－N）÷（A－E）×c」です。権利の負担がある建物所有価額は、元の建物価額Bから居住権価額を差し引いた額です。耐用年数から経過年数を引いた残りが、権利の存続後にどの程度残るかを反映しています。

耐用年数は、住宅用の法定耐用年数を1.5倍した所定年数です。経過年数は新築から居住権設定時までで、増改築した部分も元の新築時から数えます。存続年数は、終身なら設定時の所定の完全生命表による平均余命、期間を定めるならその期間を所定平均余命の範囲内で用います。完全生命表は人口・死亡の統計を基にする所定の生命表、平均余命はその年齢から平均して何年生きるかを示す年数です。設定年の1月1日に公表されている最新の完全生命表を、設定時の満年齢に当てはめます。耐用・経過・存続年数や平均余命の1年未満の端数は、6か月以上を1年へ切り上げ、6か月未満を切り捨てます。複利現価率は小数第4位を四捨五入して小数第3位までにします。設定時と死亡時の資料を必要に応じ分けて確認します。

式のA－E－NまたはA－Eがゼロ以下になる場合には、所定の比率をゼロとするため、居住権価額は基本形でBとなります。負の所有価額を作るものではありません。法定利率は民法の所定利率で、配偶者居住権ではその利率と存続年数に応じた係数を使います。実際に個人が借りる住宅ローンの利率に置き換えません。

建物に賃貸部分がある、または被相続人と配偶者が共有していた場合は、所定の非賃貸部分の床面積割合、被相続人の持分割合等で計算の基礎額を調整します。全体が自用・単独所有の簡単な式を、共有や貸付がある例へ無条件に使いません。

単にB×（1−c）とすると、建物の残存年数に対する「（A−E−N）÷（A−E）」の比率が欠けます。建物の式では、権利の存続後に残る年数比と複利現価率の両方を反映して、元の建物価額から差し引きます。

この後の例：単独所有・賃貸なし。B2,400万円、A33年、E9年、N6年、c0.837で確かめる →

敷地は、建物の耐用年数の比を掛けない

土地は建物のように経過年数に応じて朽廃するものとして計算しません。共有・賃貸なしの基本形で、元の土地相続税評価額をL、存続年数に応じる複利現価率をcとすると、敷地利用権は「L－L×c」、その負担がある土地の所有価額は「L×c」です。土地のこの式へ建物の（A－E－N）÷（A－E）の比を入れません。

賃貸や共有がある場合の敷地利用権の基礎は、所定の非賃貸床面積割合や、被相続人の土地と建物の持分のうち所定の低い割合等で調整します。建物と土地で持分が違う場合は、同じ一つの持分を自由に使いません。基本形でも「配偶者の権利＋負担のある所有価額＝元の価額」の対応を確認できます。

本節の例と問題は、建物・敷地が被相続人の単独所有、賃貸なし、所定年数と係数を資料で示した基本形です。例えば土地4,000万円、所定係数0.837なら、敷地利用権652万円、負担のある土地所有価額3,348万円です。二つを足すと4,000万円へ戻ります。これを税額が652万円という意味にはしません。

同じ単独所有・賃貸なしの例：土地L4,000万円、c0.837で確かめる →

人・資産・知的資産を、資金計画と一緒に引き継ぐ

事業承継は、事業の経営資源を後継者へ引き継ぐ取組です。人の承継は経営を担う人を育て、意思決定を引き継ぐこと、資産の承継は株式、設備・土地、運転資金や借入等を引き継ぐこと、知的資産の承継は経営理念、信用、技術、取引先との関係、顧客情報、許認可等を引き継ぐことです。知的資産は、帳簿の金額だけでは表せない事業の強みや知識等を含みます。代表者の名札を交換するだけでは、技術や信用は移りません。

後継者は親族内だけでなく役員・従業員、社外の第三者も選択肢です。M&A（Mergers and Acquisitions、合併・買収）は株式や事業の譲渡等で企業・事業を引き継ぐ取引です。株式譲渡と事業譲渡は、株式を移すのか事業資産等を移すのかが違い、許認可・契約・雇用・借入や保証の条件をそれぞれ確認します。適任者と合意し、社内外の理解、育成や引継ぎの期間を確保します。

資金の準備では、株式・事業資産の買い取り、相続・贈与等の税、他の相続人との調整に必要な金銭、日々の運転資金を分けます。運転資金は仕入れや給与等を日常的に支払うための資金です。株式評価額が高くても、直ちにその全額を使える現金があるとは限りません。個人の財産分割・生活資金と会社の資金を混ぜず、借入・保証の引継ぎや所定の融資・信用保証等も確認します。

後継者の就任と、議決権の移転は別に準備する

株式は会社への出資に対応する権利で、議決権は株主総会での意思決定に参加する権利です。代表者に就任することと、株式を所有することは別です。議決権の過半数は50％を超える割合で、50％ちょうどは過半数ではありません。経営を安定して引き継ぐため、株式の分散、譲渡制限、他の株主との関係、決議ごとの要件等を確認します。「過半数なら全ての決議や行為を自由にできる」とまでは広げません。

議決権が1株1個で総株式数も議決権総数も1,000、後継者が今100株を持ち、先代から401株を取得するなら501株、50.1％です。400株取得では500株、50％にとどまります。議決権制限株式や自己株式等がある場合は、その所定の総数で改めて判定します。

この例：1株1議決権・総数1,000・今100株。400株と401株の移転を比べる →

暦年課税は、原則として一年ごとの贈与財産の価額を合計して贈与税を求める方式です。相続時精算課税は、所定贈与者ごとに選択し、その人の死亡時の相続税計算にもつながる方式です。精算課税の2500万円は、その所定贈与者ごとの累積特別控除で、毎年復活する控除ではありません。生前贈与、相続、売買では、財産の移る時点と税の区分、資金が違います。生前贈与は受贈者の贈与税、相続では相続税、売買なら対価の支払と売主側の所得税等も確認します。暦年課税の年110万円と相続時精算課税の年110万円、2,500万円特別控除は別の仕組みで、株式でも選択や相続時の扱いまで読みます。価格を下げることだけを目的にせず、評価の適正さ、事業の持続、家族との分割方針を合わせます。

引継ぎと議決権
後継者の就任、株式の保有、使える現金を分けられましたか。
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遺留分の民法特例は、全員合意と所定手続を要する

遺留分は、配偶者や子等の所定の相続人に保障される遺産についての所定の利益です。経営承継円滑化法には、事業の承継を円滑にするため、遺留分の算定に関する民法の特例があります。除外合意は所定の贈与株式等を算定の基礎へ含めない合意、固定合意は所定の株式等の算定価額を合意時の価額へ固定する合意です。後継者の貢献による将来の値上がりを、遺留分の計算から所定の範囲で分けるものです。

推定相続人は、その時点で相続が始まれば相続人となると見込まれる人です。会社の所定の後継者と旧代表者の推定相続人等の全員が書面で合意し、固定価額には弁護士・公認会計士・税理士等の所定の相当価額の証明が必要です。合意後1か月以内に経済産業大臣の確認を申請し、確認から1か月以内に家庭裁判所へ許可を申し立てる等の手続を経て効力が生じます。家族の一部だけで口頭合意して完成するものではありません。所定の株式の処分や先代生存中の経営離脱への措置等も合意します。

個人事業の所定の事業用資産についても除外合意の制度がありますが、会社株式の固定合意をそのまま全ての個人資産へ使う制度ではありません。これらの民法特例は、相続税の財産評価額を合意の金額へ自由に固定する制度とも違います。遺留分の算定と税の評価を分けます。金融支援や税制の認定も、民法の確認・家庭裁判所許可とは別の手続です。

家族の権利と手続
遺留分の合意・所定の手続と税の評価を分けられましたか。次は事業を続ける準備として税の条件を読みます。
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法人版と個人版の納税猶予は、資産・計画・期限が違う

利子税は、所定の猶予期間等に応じて付く税です。担保は、納付を確保するための財産や保証です。無形固定資産は、特許権など形のない所定の事業資産をいいます。納税猶予は、所定条件の下で税の納付を待つ制度です。事業承継税制は、その後の事業継続等と届出を伴い、後継者死亡等の所定の場合に全部・一部の免除となる制度です。条件違反などで猶予が打ち切られれば、所定税額と利子税の納付が必要になる場合があります。猶予を選べば最初から税が消える、という意味ではありません。

法人版は所定の非上場会社の株式等を承継する制度です。2026年4月1日基準の特例措置では、特例承継計画の提出期限は2027年9月30日、対象の相続・贈与は2027年12月31日までです。計画期限と財産取得期限は別です。特例は所定の全株式・猶予割合100％、最大3人の後継者等、一般措置は所定最大3分の2・相続猶予80％（贈与100％）・1人等の違いがあります。議決権制限のない株式等の所定条件、認定、後継者・先代・会社要件、届出と事業継続を確認します。雇用要件の弾力化も、理由報告等なしに全条件が消える意味ではありません。

青色申告は、承認を受け、所定の記帳・申告をする所得税の申告方式です。貸借対照表は事業の資産・負債等の状態を示す書類です。個人版は、青色申告の所定事業に係る特定事業用資産です。不動産貸付業等を除き、前年の所定の貸借対照表に載る土地等400㎡まで、建物床面積800㎡まで、所定の機械・営業用車両・無形固定資産等を含みます。株式だけの制度ではありません。2026年4月1日基準で、個人事業承継計画の提出期限は2028年9月30日、対象の相続・贈与は2028年12月31日までです。法人版の2027年期限をこの個人版へ置き換えません。

各制度では都道府県知事への計画確認・認定、税務の申告と担保等の所定の手続、継続届出等を確認します。個人版の特定事業用資産の相続税猶予と、特定事業用宅地等の小規模宅地減額には所定の併用制限があります。計画を期限内に出せることだけで、全ての適用要件を満たすと決めません。最新動向は改正の公布・施行・適用年を分け、この教材では4月1日施行の規則17条2・4項の期限を固定しています。

法人・個人の税条件
対象資産、計画と取得の期限、継続条件を確認しましたか。
下の図で整理してから、数値例へ進みます。
次は4．議決権の例へ →