財産評価と相続対策

最初に、取得した株主の議決権と関係を読む

取引相場のない株式は、上場株式と気配相場等のある株式のどちらにも該当しない株式です。議決権は、株主総会で意思決定へ参加する権利です。同族関係者は、親族や支配関係のある法人など所定の関係者をいいます。評価通達の同族株主は、株主1人と同族関係者の議決権を合計した割合で判定します。30％以上のグループが基本ですが、最大グループが50％超を持つ会社では、50％超のグループを基準にします。

所定の配当額を一定率で価額へ換算する配当還元方式、似た業種の株価と配当・利益・純資産等を比べる類似業種比準方式、会社資産から負債等を差し引く純資産価額方式などがあります。純資産は資産から負債を引いた残りです。同族株主がいる会社で、その同族株主以外の株主等が取得した株式は、原則として配当還元方式という特例的な方式の対象です。同族株主等が取得した場合は、会社の規模等に応じる原則的評価方式へ進みます。大会社だから取得者に関係なく全員が類似業種比準方式、という順番ではありません。「同族株主以外の株主等に該当する」と設問で示されている場合は、その取得者区分を尊重します。

直系血族は、親子や祖父母と孫など上下につながる血族です。姻族は、婚姻でつながる所定の親族で、1親等姻族には配偶者の父母や子の配偶者などが含まれます。役員は、会社の経営や監督を担う所定の人です。さらに細かな区分もあります。中心的な同族株主は、本人と配偶者・直系血族・兄弟姉妹・1親等姻族等の所定の近い関係者による議決権が25％以上となる株主です。この中心的な同族株主がいる会社では、中心的な同族株主以外の同族株主でも、取得後5％未満で、所定の役員または申告期限までに役員となる者に当たらない等の条件なら、配当還元の区分となることがあります。

自己株式は、会社が保有する自社の株式です。同族株主がいない会社では、本人と同族関係者のグループが15％未満の株主、または中心的な株主のいる所定の場合の5％未満で役員等でない株主などを区分します。中心的な株主は、15％以上のグループの中に単独10％以上の株主がいる場合のその株主です。本人の持株率だけ、または親族かどうかだけでは判定できません。自己株式など議決権計算の調整も確認します。

取得した株主
株主を判定し、原則的評価と配当還元を分けられましたか。
次は2．会社規模へ →

会社規模は従業員、資産、取引金額と業種で判定する

原則的評価方式では、総資産価額、従業員数、取引金額と業種により大会社・中会社・小会社を判定します。総資産価額は直前期末の帳簿価額による総資産、取引金額は直前期末以前1年間の事業の取引金額です。資本金は、会社に出資された所定の元手の額で、この規模区分を資本金だけで決めるものではありません。

従業員数70人以上なら大会社です。70人未満では、次の表の大会社の「総資産と従業員」の組合せ、または「取引金額」の条件などで判定します。中会社の条件にも、総資産と5人超の従業員の組合せ、または取引金額があります。小会社は、それらの上位区分に当たらない所定の範囲です。例えばサービス業で従業員72人なら資本金が小さくても大会社、従業員10人でも年間取引金額20億円以上なら大会社の取引金額基準を確認します。

従業員は直前期末以前の1年間を継続勤務し、所定の週労働時間が30時間以上の者に加え、その他の従業員の年間労働時間を1,800時間で割って換算する等の方法です。社長等の所定の役員は含めません。複数業種を営む場合は、所定の取引金額が最も多い業種で判定します。事業の人数や金額をいつの資料から拾うかも必要です。

会社規模
原則的評価の方式を選ぶための規模判定だと確認しましたか。
次は3．評価方式と数値例へ →

類似業種比準と純資産は、違うものを比較する

類似業種比準方式は、似た業種の株価を基に、評価会社の1株当たりの配当、利益、帳簿価額による純資産を、類似業種の対応する三要素と比べる方法です。純資産は資産から負債を差し引いた残りをいいます。比準は対応する要素同士を比較することです。大会社の原則はこの方式です。上場株式の当日終値を、非上場会社の株数へそのまま掛ける計算ではありません。

斟酌率は、類似業種との比較結果へ掛ける所定の調整係数です。1株当たり資本金等50円に換算した三要素を用いる基本の算式は、類似業種株価×｛配当の比＋利益の比＋純資産の比｝÷3×斟酌率です。斟酌率は大会社0.7、中会社0.6、小会社0.5です。1株当たり資本金等が50円以外なら、50円に対する倍数で調整します。類似業種株価にも、所定の当月以前3か月の最低、選択できる前年平均や以前2年間平均等の基準があり、評価会社の配当・利益の実績期間も所定のものを使います。

洗い替えは、帳簿に載る額を所定の評価額へ置き換えることです。引当金は、将来の費用や損失等に備えて会計上見積もって計上する額です。純資産価額方式は、会社の資産を原則として課税時期の相続税評価へ洗い替え、負債と、評価差額に対する法人税額等相当額を差し引き、課税時期の発行済株式数で割る方法です。取得・新築から3年以内の土地・家屋等を通常の取引価額で評価する扱い、所定の引当金は負債に含めない扱い、議決権グループ50％以下の場合の所定の80％調整などもあります。

評価差額に対する法人税等相当額は、相続税評価による純資産が帳簿による純資産を上回る所定の差額に対する調整です。2026年4月1日以後取得する株式等では38％を使います。3月25日通達により旧37％から変更されたものです。例えば、所定評価総資産3億円、負債8,000万円、帳簿による純資産1億6,000万円なら、差額6,000万円×38％＝2,280万円を控除し、残り1億9,720万円を株数で割ります。総資産3億円全体に38％を掛けるのではありません。

規模による併用と、取得者による配当還元を分ける

中会社は、類似業種比準価額と純資産価額を「類似業種比準価額×L＋純資産価額×（1－L）」で併用します。Lは所定の会社規模に応じる0.90、0.75、0.60の割合で、資産・従業員基準と取引金額基準の所定の区分から、通達179の大きい方を採ります。Lを設問の資料で示す場合は、その指定値で計算します。大会社は純資産方式の選択、中会社は純資産方式の選択、小会社は原則純資産でL0.50の併用方式の選択ができるなど、選択の扱いもあります。

併用する例として、類似業種比準価額800円、純資産価額1,400円、L0.60なら、800×0.60＋1,400×0.40＝1,040円です。二つの単純平均にするのは、Lが0.50のときだけです。指定のLを逆にすると違う答えになります。

配当還元方式は、同族株主以外の株主等の所定の取得者のための特例的評価方式です。所定の年配当金額を10％で割って還元し、1株当たり資本金等の50円に対する倍数で調整します。所定の年配当が2円50銭未満・無配なら2円50銭とする扱いがあり、無配なら必ずゼロではありません。また原則的評価方式の所定価額を超えるときはその価額による上限があります。年配当5円、1株資本金等50円、原則価額に超過しないなら、5÷10％＝50円です。会社規模による併用と、株主の区分による配当還元を混同しません。

この例：通常の中会社・同族株主等。比準800円・純資産1,400円、L0.60、100株の併用で確かめる →

資産の大半を株式や土地が占める会社を確認する

特定の評価会社は、保有資産の構成、開業年数、営業や清算の状態が所定の条件に当たる会社です。通常の大会社だから常に類似業種比準方式、小会社だから通常の併用選択、と先に決めず、特定の評価会社の条件を判定します。資産構成を判定する価額は、原則として通達に従う相続税評価であり、帳簿額の割合と同じとは限りません。

出資は、企業等へ資金などを入れて持つ持分です。新株予約権付社債は、所定条件で株式を取得できる権利を伴う社債です。株式等保有特定会社は、原則として所定の総資産価額に占める株式・出資・新株予約権付社債等の価額が50％以上の会社です。ただし土地保有、開業後3年未満等、開業前休業、清算の区分に当たるものを所定の順で除きます。例えば総資産2億円、該当株式等1億1,000万円なら55％で、この割合の条件を満たします。単に社名に「持株」と書かれているかでは判定しません。

土地保有特定会社は、所定の土地等の割合と会社規模で判定します。大会社等の所定区分は土地保有割合70％以上、中会社等の所定区分は90％以上です。小会社でも帳簿総資産が卸売20億円以上・その他15億円以上なら大会社側の70％区分へ、そこに当たらず卸売7,000万円以上・小売サービス4,000万円以上・その他5,000万円以上なら中会社側の90％区分へ含まれるなど、土地保有判定の補足区分があります。土地が一つある、または業種が不動産関連という理由だけでは該当しません。

株式等保有特定会社は、純資産価額が基本で、納税義務者の選択によりS1とS2を合計する所定の方法もあります。S1は株式等保有の影響を所定の調整で分けた部分、S2は保有する株式等の評価差額等を調整した部分です。通常の併用式へ任意の割合を入れる方法ではありません。土地保有特定会社は所定の純資産価額で評価します。資産構成を合理的理由なく動かして該当を免れようとした場合には、その変動をなかったものとして判定する扱いもあります。

資産の構成
株式や土地の保有割合を判定しましたか。
次は2．年数・要素・状態へ →

開業からの年数と、比準要素のゼロの数を見る

比準要素は、配当、利益、帳簿価額による純資産の三つです。直前期末は直近の終了した事業年度末、直前々期末はその一つ前の事業年度末です。比準要素数1の会社は、直前期末の所定計算で二つがゼロ、かつ直前々期末の所定計算でも二つ以上がゼロであるなどの条件に当たる会社です。配当・利益の要素は通達の所定実績期間によるので、単に今年の配当がゼロというだけでは判定しません。

比準要素数1の会社は、所定の純資産価額を基とし、選択によりL0.25の所定併用式を使える扱いがあります。例えば比準価額400円、所定純資産価額1,200円でこの選択を使うなら、400×0.25＋1,200×0.75＝1,000円です。「要素が少ないので株式価額もゼロ」ではありません。

開業後3年未満の会社等は、課税時期に開業から3年未満、または直前期末の所定の三比準要素が全てゼロの会社等です。会社を設立した日と、実際に開業した日は区別します。この区分は所定の純資産価額で評価します。通常会社や比準要素数1の会社の選択を、そのまま認める区分ではありません。株式等保有・土地保有との重なりは、通達の除外条件に従って判定します。

開業前・休業中と、清算中は価額の基準が違う

債権は、返済などを求める権利、債務は、返済などをする義務です。開業前の会社は、まだ営業を始めていない会社、休業中は営業を休止している会社です。これらの株式は所定の純資産価額により評価します。売上がないため一律ゼロとするものではありません。清算は、会社を終わらせるために債権債務を整理し、残った財産を分配する手続です。清算中の株式は、清算の結果分配を受ける見込額を基に評価します。

基準年利率は、財産評価のために期間等に応じて定められる所定の利率です。契約の実際の貸付利率と自由に置き換えるものではありません。現在価値は将来の金銭を今の価額へ直したもの、複利現価率はその換算の所定係数です。分配が将来になる場合は、課税時期から分配予定日までの期間に応じた基準年利率で、複利の現在価値へ換算します。1年未満や年数の端数は1年として扱い、分配が複数回なら各回の所定の現在価値を合計します。例えば所定の1年後分配見込額500万円、指定の複利現価率0.98なら490万円です。開業前・休業中の純資産価額、清算中の分配見込額、通常会社の比準・併用は分けます。

同族株主以外の株主等については、比準要素数1、株式等保有、土地保有、開業後3年未満等の所定の会社では配当還元の扱いがあります。一方、開業前・休業中や清算中にまで「少数株主なら全て配当還元」と広げません。取得者と会社状態の両方が必要です。

年数・要素・状態
開業年数、比準要素、休業・清算の状態を分けられましたか。
下の図で整理してから、数値例へ進みます。
開業日を使う日付例で確かめる →

登記と利用の単位を分け、現況で地目と面積を読む

借地権は、建物を所有するために他人の土地を借りる権利です。一筆は登記上の土地の区画、一画地は評価上の利用の単位となる一つの宅地区画です。宅地は原則として一画地ごとに評価します。登記上二筆でも一つの自宅敷地として使えば一画地となる場合があり、一筆の一部を自用、別の部分を借地権の目的として貸すなら、それぞれの利用部分に分かれます。筆数と評価単位は一対一とは限りません。

地目は宅地、田、畑、山林、雑種地など土地の用途の区分です。登記簿の地目だけでなく課税時期の現況で判定し、地積、つまり面積も課税時期の実際の面積を使います。一体で利用する複数地目には主たる地目等による所定の取扱いがあります。相続等で取得した人の土地を原則として区分しますが、親族間での著しく不合理な分割なら分割前を一画地とする扱いもあります。

同じ人が自ら使う宅地は居住用と事業用にかかわらず全体を一画地とする場合があり、貸家が数棟なら原則各棟の敷地、複数の借地先なら同一借主ごとの土地を区分するなど、利用関係を図へ落とします。使用貸借は無償で借りて使う関係で、所定の使用借権の価額をゼロとし、土地所有者の貸付土地は自用地価額による扱いです。賃料を取る普通借地と混ぜません。

路線価は千円単位、補正後の単価へ面積を掛ける

路線価は、道路ごとに付けた土地の1㎡当たりの所定価額です。借地権は建物所有を目的として土地を借りる権利、借地権割合はその自用地価額に対する所定の評価割合です。自用地価額は、他人の借地権等による利用制限がないものとして求める土地価額です。路線価方式は、道路ごとの路線価を基に、宅地の形・奥行・接する道路等による補正を行い、面積を掛ける方式です。路線価図の数字は1㎡当たり千円単位です。「300」は300,000円、つまり30万円／㎡を意味します。道路に添えられたA～Gの記号は借地権割合の区分であり、数字の単位や奥行補正率ではありません。A90％、B80％、C70％、D60％、E50％、F40％、G30％です。

一つの道路だけに面する宅地の基本形は、路線価×奥行価格補正率×地積です。奥行価格補正率は、地区と奥行に応じる所定の調整割合です。さらに間口が狭い、形が不整形、奥行が長い、規模が大きいなどで適用する補正を確認します。角地や裏にも道路がある場合は、所定の側方路線・二方路線の影響加算を加えて、1㎡単価を求めます。

正面路線は、原則として路線価に奥行価格補正率を掛けた後の1㎡価額が高い方です。単に路線価の数字が大きい道路だけでは決めません。単純な一方道路の例で路線価32万円／㎡、奥行補正0.95、面積150㎡、他の補正なしなら、320,000×0.95×150＝45,600,000円です。借地権等を計算する場合でも、この自用地としての価額を求める段階と、権利関係を反映する段階を分けます。

倍率地域は、固定資産税の評価額と指定倍率を使う

倍率方式は、地域・地目ごとに定められた評価倍率を、土地の固定資産税評価額へ掛ける方式です。固定資産税評価額は、自治体の課税台帳に登録された所定の価格で、実際の固定資産税の納税額とは別です。路線価のない所定地域で、評価倍率表の該当地域・地目・年を確認します。

固定資産税評価額2,400万円、所定倍率1.1なら2,640万円です。この基礎額へ、もう一度面積を掛けるものではありません。既に土地全体の固定資産税評価額を使っているからです。路線価方式の奥行補正を同じ土地へ自由に重ねる方式でもありません。倍率地域の地積規模の大きな宅地等には通達の特例があり、標準的な宅地の単純例と区別します。

使う路線価図・倍率表は取得年のものです。相続税路線価と固定資産税路線価、固定資産税評価額と税額は区別します。年ごとの基準や正誤表を確認し、実際の評価ではその土地に適用する補正・権利・特例まで検討します。本節の計算問題では指定の補正だけを用います。

普通借地の借主の権利と、地主の土地を分ける

自用地価額は、借地等の利用制限がないものとして求める土地価額です。借地権は建物所有を目的として他人の土地を借りる権利で、本段落は普通借地権を扱います。借地権割合は、その土地の自用地価額に対する借地権価額の所定割合です。原則の借地権価額は「自用地価額×借地権割合」です。借地の借主の権利を計算しています。

貸宅地は、その借地権の目的となっている、地主側の土地です。通常の借地権の原則形では「自用地価額－借地権価額」、つまり「自用地価額×（1－借地権割合）」です。自用地価額8,000万円、借地権割合70％なら、借主の借地権5,600万円、地主の貸宅地2,400万円となります。地主と借主を取り替えると70％と30％を逆にする誤りになります。

借地権取引の慣行がない所定地域では借地権を評価しない扱いがあり、貸宅地は所定の20％控除等の扱いを確認します。国税局長が貸宅地割合を定める地域はその割合の方式です。また使用貸借は無償で借りる関係で、原則の使用借権価額ゼロ、貸主は自用地価額となる所定の取扱いです。「借りている」とだけ書かれていても、普通借地の割合を必ず掛けるとは限りません。

貸家の敷地は、土地所有と借地を分けて計算する

貸家は、他人に貸している家屋です。借家権は、その家屋を借りて使う所定の権利、借家権割合は所定の評価割合です。賃貸割合は、各独立部分の床面積のうち、課税時期に賃貸されている独立部分の床面積が占める割合です。部屋数の割合とは限らず、異なる広さの部屋は床面積で読みます。継続して貸していて課税時期に一時的な空室と認められる部分を含める扱いもありますが、全ての空室が自動的に満室扱いになるわけではありません。

地主が自分の土地に自分の貸家を所有する貸家建付地は、「自用地価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」です。土地だけを借主へ貸す貸宅地と違い、借地権割合全部を控除しません。貸家の借家関係による所定の部分を反映しています。

一方、借りた土地に自分の貸家を建てている人が持つ権利は、貸家建付借地権です。「借地権価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」で評価します。基礎は自用地価額そのものではなく借地権価額です。土地を所有している貸家建付地の式と分けます。自用地9,000万円、借地割合60％、借家割合30％、賃貸割合80％なら、借地5,400万円に76％を掛けて4,104万円です。地主側の貸家建付地の式を、この借地権へ使いません。

定期借地権等は、経済的利益と存続・残存期間を見る

定期借地権等は、更新がない等の所定の条件を持つ借地権です。普通借地権と区分し、借主に帰属する経済的利益と存続期間を基に評価します。設定時に返還しない権利金、無利息・低利の返還保証金による利益、所定の差額地代等が経済的利益の要素です。契約の名目だけでなく、返還の有無や時期を確認します。

基準年利率は、財産評価のために期間等に応じて定められる所定の利率で、契約の実際の貸付利率へ自由に置き換えません。課税上弊害のない所定の場合の借主側の式は、「課税時期の自用地価額×（設定時の借主経済的利益総額÷設定時の土地通常取引価額）×（残存期間に応じる基準年利率の複利年金現価率÷設定期間に応じる同現価率）」です。複利年金現価率は、一定期間の年額を現在価値へ直す係数です。普通借地の路線価図の借地権割合を、そのまま全契約に使う式ではありません。

地主側の定期借地権等の目的となる宅地は、原則、自用地価額から所定の定期借地権等価額を引きます。ただし所定の権利価額が残存期間別の控除割合による額を下回る場合は、その残存期間別割合を自用地価額へ掛けた額を控除します。一般の通達25（2）の割合は、残存5年以下5％、5年超10年以下10％、10年超15年以下15％、15年超20％です。一般定期借地権が付いた宅地には個別通達による所定の評価もあるため、期間だけで一律に普通借地扱いにしません。契約条件・経済利益・経過期間を資料で読み、借主と地主の双方を別に評価します。