土地・建物の利用規制

中心線からの後退と、敷地の除外面積を求める

セットバックは、道路等の境界から建物などを後退させることです。ここでは建築基準法の二項道路について、原則4mの道路を確保するための境界の後退を扱います。二項道路は幅4m未満でも特定行政庁の指定で道路とみなす道で、6m指定区域や特別の距離指定等がなければ中心線から両側各2mの線が建築の道路境界です。

道の中心線が幅の中央にあり、向かい側も通常の宅地の場合、片側の後退幅は2m−現在の道路幅÷2、つまり（4m−現在の道路幅）÷2です。道路全体の不足幅を自分の側だけで全部後退する計算ではありません。長方形の敷地で境界が平行なら、後退部分の面積＝後退幅×道路に面する長さで求めます。

敷地面積は水平投影面積、つまり真上から水平な面へ投影した面積で求めます。二項道路の道路境界と今の道の端との間の部分は、所有権が直ちに自治体へ移ったかどうかとは別に、建蔽率・容積率を求める敷地面積へ算入しません。計算用の敷地面積＝後退前の面積−後退部分です。その帯には原則として建物や敷地造成の擁壁を造れず、門・塀等の設置も道路の確認が必要です。道路として扱う土地の所有と、建築計算へ含める面積を分けます。

川や崖に沿う道では、反対側へ四メートルを確保する

道の反対側が崖地、川、線路敷地等で、法定の条件に該当すると、そちらへ中心から2mを確保することができません。この場合は、川等の道側の境界線と、そこから道の側へ水平に4m離れた線を道路境界とみなします。原則4mの地域では、宅地側の後退幅＝4m−現在の道の幅となり、通常の両側後退より大きくなります。

一方の側が空き地だから、本人の判断で川・崖と同じ一方後退にするわけではありません。川等の法定条件、道と敷地の境界、現在の幅、指定による例外を確認します。長方形なら一方後退の幅×道路に面する長さを面積から除きます。道路境界の確認・測量は自治体や担当専門家へつなぎ、地図上の線だけで後退済みと判断しません。

建築面積と敷地面積を同じ単位で割る

建築面積は、原則として外壁又はこれに代わる柱の中心線等で囲む部分を、真上から水平な面へ投影した面積です。ひさし・張り出し等には算定の規定があり、必ず一階の床面積と同じとは限りません。同じ敷地に複数の建物があれば、その建築面積を合計します。

建蔽率は、建築面積÷敷地面積×100％です。敷地面積には二項道路の後退部分等を含めません。各階の床面積の合計を延べ面積といいますが、これは次の容積率の分子で、建蔽率の分子へ置き換えません。敷地と建築面積が㎡なら、その比は単位のない割合となり、百分率で示します。

指定建蔽率は都市計画等で定める建蔽率の上限です。商業地域では80％、ほかの地域は法定の候補値の中で指定等を確認します。上限による建築面積＝計算用の敷地面積×適用する建蔽率で、60％なら0.6を掛けます。建物が満たす防火・角地等の条件や他の制限を確認してから、計画の建築面積と比較します。

防火性能と角地の加算、80％の特例を分ける

防火地域と準防火地域は、市街地での火災の拡大を防ぐため、建物の耐火性能等に条件を付ける地域です。耐火建築物等は主要な構造や防火設備が法定の耐火・延焼防止性能を満たす建物等、準耐火建築物等は所定の準耐火・同等の延焼防止性能を満たす建物等です。火に強そうという見た目だけで判定しません。

指定建蔽率80％の防火地域の特例を除く防火地域の耐火建築物等、または準防火地域の耐火建築物等・準耐火建築物等には、上限へ10パーセントポイントを加算します。パーセントポイントは率の数字同士の差を表す単位で、60％へ10ポイントを足すなら70％です。60％に1.1を掛けた66％とは違います。街区の角などで特定行政庁が指定する角地等にも10ポイントを加算し、両方なら20ポイントです。角に見えるだけでは指定角地の条件を満たしたことにはなりません。

商業地域等で指定建蔽率80％、かつ防火地域内の耐火建築物等なら、建築基準法53条の建蔽率制限を適用しない特例です。80％へ10を足して必ず90％とする枝ではありません。他の道路・用途・容積率・高さ等の制限までなくなるという意味ではなく、敷地全体へ自由に建築できる最終許可でもありません。敷地が防火地域の内外等にまたがる所定の場合は、敷地内の建物全部の防火性能等を基に適用を確認します。

指定が二つにまたがる敷地は面積で重み付けする

敷地が建蔽率の異なる二以上の地域等にまたがる場合、各部分の面積の割合で上限を重み付けします。加重平均は、値を同じ重さで平均するのでなく、この場合は面積を重さとして計算する方法です。加算等がないなら、各部分の面積×その部分の率を足して建築面積の上限を求め、全敷地面積で割れば全体の建蔽率上限になります。

二つの指定が60％と80％だから単純平均70％、または面積が広い側の80％を全体へ使うという計算ではありません。割合の大きい部分の指定が強く効きます。地域境界、後退部分の除外、防火性能・角地条件等をそろえ、計算した面積上限と、別の用途等の規制を照合します。

延べ面積の割合と、道路からの上限を比べる

延べ面積は建物の各階の床面積の合計です。容積率は、この延べ面積÷計算用の敷地面積×100％で、建築面積を分子とする建蔽率とは違います。上の階を広げると延べ面積は増えますが、敷地の広さは増えません。指定容積率は都市計画等で定める床面積の割合の上限です。

前面道路は敷地が面する道路です。その幅員が12m未満なら、道路幅のmの数値×法定係数という道路側の上限も確認します。法定係数は住宅系で原則4/10、その他で原則6/10ですが、所定の指定等の例外があるので問題の条件や自治体の指定を読みます。道路が二以上あるときは原則として幅員が最大の道路でこの制限を計算します。

道路幅5mに6/10を掛けた3は割合の300％を表します。5×0.6＝3％として0.03を敷地へ掛ける誤りに注意します。適用する上限は指定容積率と道路幅による容積率の小さい方です。指定が400％、道路が300％なら300％、指定が200％、道路が300％なら200％を使います。敷地面積×適用率で容積率に算入する延べ面積の上限を求めます。

容積率の算入から除く床は、条件と限度を確認する

不算入は、その部分の床面積を容積率の分子へ数えない扱いです。建物に床が存在しないという意味ではありません。エレベーターの昇降路、共同住宅や老人ホーム等の共用の廊下・階段は所定の不算入があります。店や戸建住宅の廊下すべてを同じ扱いにするわけではありません。

住宅や老人ホーム等の地階で天井が地盤面から1m以下にある部分は、住宅等に供する床面積の合計の三分の一を限度として容積率へ算入しません。地階は地面より下にある階、地盤面は建物が周囲の地面と接する位置の平均の高さ等に基づく面です。地下という名称だけで全地下床が除外されるのではなく、用途・天井高の位置・上限をそろえます。

自動車・自転車の車庫等の所定部分は、同一敷地の建物各階床面積合計の五分の一を限度に不算入です。所定の備蓄倉庫・蓄電池は各五十分の一、自家発電設備・貯水槽・宅配ボックスは各百分の一の限度を確認します。すべての収納を備蓄倉庫と呼んで除くことも、地下・車庫の枠を重ねて同じ床を二度除くこともできません。所定の給湯設備等の機械室に関する認定や総合設計等の許可による別の緩和もあり、通常の比率問題で指定がないとき勝手に適用しません。

複数の区域や緩和があるときの確認を続ける

敷地が容積率の異なる二以上の地域等にまたがる場合は、各部分の指定と道路による制限を確認し、面積割合で重み付けして全体の上限を求めます。単純平均や大きい側だけの採用ではありません。特定の広い道路へ接続する道などの特例、地区計画等の緩和・付加条件もあり、資料に与えられた条件と法定の適用を区別します。

建蔽率の防火性能・角地の加算を、容積率へ10ポイント加算として移しません。容積率の上限を満たしても用途、道路、高さ、斜線や日影等の別の制限は残ります。日影の制限は周囲へ落とす影の時間等、斜線の制限は道路や隣地等との関係から建物の各部分の高さを抑える仕組みです。床面積上限は設計可能な建物全部の保証ではありません。

一般の取引は、区域・面積・取得者・二週間をそろえる

国土利用計画法は、土地の利用を計画に合わせ、土地取引の価格や利用目的等を適切に扱うための制度です。通常の区域で、対価を伴う土地の売買、交換、地上権等の所定の権利の設定・移転などを契約する場合、一定規模以上なら権利を取得する人が契約後に届ける事後届出をします。地上権は他人の土地で建物等を所有するため使用する権利です。贈与・相続等は通常の対価を伴う土地売買等の契約と同じ入口ではなく、国等が当事者となる所定の免除もあるため、取引の種類を先に確認します。

一般の事後届出の面積基準は、市街化区域2,000㎡以上、それ以外の都市計画区域5,000㎡以上、都市計画区域外10,000㎡以上です。準都市計画区域は都市計画区域外なので、この制度の一般基準では10,000㎡以上の区分です。開発許可の1,000/3,000㎡等とは別の制度の数値です。売買価額の大小でこの面積基準を取り替えません。

一団の土地は、同じ利用目的で土地利用上ひとまとまりとして使う一連の土地です。買い手が各契約で取得する土地を合わせた一団が基準以上なら、一件ごとの面積が未満でも届出対象になり得ます。売主が別々、取得時期が別というだけで一団の判断を避けません。契約一件ごとに、契約を締結した日から起算して二週間以内に、権利取得者が市町村長を経由して都道府県知事へ届けます。引渡しや代金完済から数える期限ではありません。

事後届出では主に利用目的が土地利用の計画等に適合するかを審査し、価格を届ける項目はあっても価格自体の審査は行いません。利用目的に問題があると勧告等の対象となり得るため、届出は単に面積の報告をすれば自由になる手続きではありません。

注視・監視は事前届出、規制区域は許可

事前届出は契約する前に予定する取引を行政へ知らせる手続き、許可は通常制限される行為を行政が条件に従い認める手続きです。注視区域は地価の一定の上昇等に応じた指定区域で、一般の2,000/5,000/10,000㎡の規模に対応する取引を事前に届けます。監視区域はより厳しい地価上昇等の状況に応じて指定し、都道府県知事が規則で定めた、通常の基準より小さい面積以上の取引を事前に届けます。

注視・監視の事前届出は契約当事者が行い、買い手の一団だけでなく売り手の一団に係る法定判定もあります。価格と利用目的の両方が審査され、原則として届出から六週間が経過するまで契約できませんが、勧告や所定通知を受けた場合等の扱いは別です。事前に書類を出した直後なら必ず契約できる、という制度ではありません。

規制区域は投機的な取引等による地価の急激な上昇のため必要な規制を行う指定区域です。面積の大小にかかわらず、法定の例外を除く対象の土地売買等の契約に、当事者が都道府県知事の許可を受けます。一般の二週間以内の事後届出を、許可の代わりにしてはいけません。実際の取引では、所在地の区域指定・取引種別・面積・一団・期限を契約前から確認します。