土地・建物の利用規制

土地の所有と、社会の中での利用を分ける

所有権は物を自分のものとして使い、利益を得て、処分する権利です。ただし土地は、道路や排水、周囲の暮らしとつながる限られた資源です。土地基本法は、社会全体の利益を考える公共の福祉を優先すること、地域や周辺環境に応じて適正に利用・管理し、土地利用の計画に従うことを基本理念にしています。所有者だけの希望で他人の安全や環境を損ねてよいという原則ではありません。

管理は、建物を建てて使うことだけでなく、荒れた土地や境界などを放置せず適切に保つことです。土地所有者等には基本理念に沿った利用・管理・取引の責務があり、所有者には登記による権利関係や境界を明らかにする措置の努力も求められます。未利用の土地なら責務がない、と考えません。

投機的取引は、土地を実際に適切に使うことより値上がりによる利益を狙う取引です。土地基本法は投機の対象としないこと、適正な利用・管理を促す円滑な取引を基本にします。道路整備など社会の条件や地域のまちづくりで土地の価値が増え、または維持された場合には、その利益や費用に応じて所有者等へ適切な負担を求める理念もあります。土地基本法の理念だけで個別の建築許可が出るわけではなく、具体的な法律と地域の指定を続けて確認します。

都市・準都市・その外の三つを、最初の地図で確かめる

都市計画は、土地利用、道路や公園などの施設、まちの整備について定める計画です。都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要のある区域です。通常は都道府県が指定し、二以上の都府県にわたる場合は国土交通大臣が指定します。市の行政境界と区域の境界が必ず一致するものではありません。

準都市計画区域は都市計画区域の外にあります。建物や敷地の造成が進む等の区域で、土地利用や環境を放置すると将来の都市の整備等に支障が生じるおそれがあるとき、都道府県が指定できます。用途地域など必要な規制を定められますが、都市計画区域とまったく同じ制度一式を適用する呼び名ではありません。

この二つの区域の外にも、一定規模の開発許可、農地の利用変更、安全のための建築規制などの対象があります。「都市計画区域外」と「都市計画区域・準都市計画区域の両方の外」は、準都市計画区域を含むかが違います。資料の正確な表記と指定の有無を確認します。土地の所在地を基に自治体の都市計画図・窓口で区域を調べ、後の用途や道路の確認へ進みます。

都市化を進める区域と抑える区域の違い

市街化は、住宅・店・工場や道路などがまとまる町をつくることです。都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域へ区分することを区域区分、通称で線引きといいます。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であり、すべての建物が例外なく禁止という意味ではありません。

区域区分を定めていない都市計画区域は、非線引き都市計画区域と呼ばれます。都市計画区域なら必ずこの二つへ区分済み、とは限りません。線引きは「都市化の進め方」、用途地域は「建物の使い方」という別の判断です。市街化区域の土地だから、農地転用・開発許可・用途・道路の条件を飛ばしてよいわけでもありません。

13種類を、建てられる用途の違いから読む

用途地域は、住居・商業・工業など土地利用の方向を定める地域です。建築基準法の用途制限と結び付き、住宅、店、工場等を建てられるか、店の大きさなどを確認します。13種類のうち住居系は八種類、商業系は二種類、工業系は三種類です。住居系だから店が一切ない、商業系だから住宅が建てられない、という分類ではありません。

正式名称は、住居系が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域の八つです。商業系は近隣商業地域と商業地域の二つ、工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域の三つです。合わせて13種類です。次の表では末尾の「地域」を省略し、本文では「第一種低層」のように短く示す場合もあります。

低層は比較的低い建物の住環境、中高層はより高い住宅を含む住環境を保護する目的です。第一種低層住居専用地域でも所定の小規模な店や事務所を兼ねた住宅、小中学校等は可能です。第二種低層ではさらに所定の150㎡までの店等、第一種中高層では病院・大学や所定の500㎡までの店等、第二種中高層では所定の1,500㎡までの店・事務所等が可能です。単に名称を覚えるのでなく、独立店舗か住宅兼用か、面積や階数等の条件を照合します。

第一種住居地域では所定の3,000㎡までの店舗・事務所・ホテル等、第二種住居地域ではそれより広い範囲の店舗等を確認します。準住居地域は幹線道路沿いの自動車関連施設等と住居の調和、田園住居地域は農業と低層住宅の調和を図り、所定の農産物直売所等も可能です。近隣商業・商業・準工業地域では住宅も建てられますが、工業地域は住宅・店舗が可能でも学校・病院・ホテル等は禁止、工業専用地域は一般の住宅・店舗・学校・病院・ホテル等も禁止です。工業の二地域を入れ替えません。

全国の用途制限に、地域の指定を重ねる

特別用途地区は、用途地域内で地区の特性に応じた土地利用や環境保護等を図り、用途地域の指定を補完する地区です。地方公共団体の条例という地域のルールで建築制限を強化でき、緩和には国土交通大臣の承認など所定の手続きが必要です。用途地域の名称だけで個別の建築が確定するとは限りません。

地区計画は、地区の道路・公園、建物の用途・壁の位置等を細かく定める計画です。建築の条例による制限等も確認します。用途地域がない区域でも特定用途制限地域等が定められる場合があります。用途とともに高さの制限も別にあり、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では原則として都市計画で定めた10m又は12mの高さ上限を確認します。用途を満たすことと、面積や高さを満たすことは別です。

区画・地面・土地の使い方を変える行為を読む

開発行為は、主として建築物の建築や所定の工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更です。区画は道路等による土地の区切り、形は切土・盛土等による地面の形、質は土地の利用状態に関する変更を考えます。土地の売買だけで、区画形質を変えなければ当然に開発行為になるわけではありません。

開発許可は、道路、公園、給排水、防災等の技術基準や、市街化調整区域における立地基準を確認する都市計画法の手続きです。通常は都道府県知事、指定都市や中核市ではその市長等が許可権者となり、権限移譲もあるため実際の窓口を確認します。市街化調整区域では市街化を抑える目的があるので、面積が小さければ一般の住宅地を自由に開発できるという考え方はしません。

建築確認は、建物の計画が建築基準法等に適合するかを工事前に確認する別の手続きです。開発許可を受けたことだけで建築確認が済んだとはいえません。反対に開発許可の規模未満でも、用途・道路・建物の安全等の条件は残ります。開発行為がない市街化調整区域の建築等にも、都市計画法43条による許可が必要となる場合があります。

区域と面積の基準を先にそろえる

例外に該当しない開発行為の標準的な許可の入口は、市街化区域では1,000㎡以上、三大都市圏の所定の既成市街地・近郊整備地帯等では500㎡以上です。市街化調整区域では原則として規模にかかわらず対象です。非線引き都市計画区域と準都市計画区域では3,000㎡以上、都市計画区域・準都市計画区域の両方の外では1ha、つまり10,000㎡以上が対象です。以上はちょうど基準の面積も含みます。

条例によって市街化区域や非線引き・準都市計画区域の基準を所定範囲で300㎡まで引き下げることがあります。「標準では未満だから不要」を、その自治体の条例を見ずに最終結論へしません。調整区域には一般の規模未満という免除がありません。面積の比較問題では、三大都市圏の対象・条例変更・個別例外の適用の有無を条件として固定します。

農林漁業や公益施設の例外を、区域も含めて読む

市街化調整・非線引き・準都市計画区域や両区域外では、所定の農林漁業用建物や、その仕事を営む者の住宅のための開発は許可の例外があります。この免除を市街化区域の農業住宅等へそのまま広げることはできません。鉄道の駅舎や図書館等の法令で定める公益施設、所定の都市計画事業、非常災害の応急措置等にも例外がありますが、公益的に見える建物はすべて免除ということではありません。

市街化調整区域で許可され得る開発には、周辺住民の日常生活に必要な店舗、地域の農産物の加工・貯蔵施設等、法定の類型があります。許可の立地基準に合うことと、最初から許可不要の例外であることも別です。道路・排水・災害条件等の確認を省かず、所在地、行為、区域、規模、例外の順に資料を整理して窓口へつなぎます。

道の種類と幅を、建築基準法で確認する

幅員は道の幅、間口は敷地が道路等に面する側の長さです。建築基準法の道路は、原則として幅員4m以上の道路法の道路、法に基づき整備した道路、所定の既存の道などです。特定行政庁は建築基準法の指定・許可等を行う市町村長や都道府県知事等で、必要に応じて指定する区域には6mの基準もあります。ここではその指定のない原則4mを区別します。

位置指定道路は、宅地のため所定の基準に適合する道を築造し、特定行政庁から位置の指定を受ける道路です。所有者が民間の私道でも建築基準法の道路となることがあり、反対に単に人や車が通る私有通路というだけでは該当しません。公道・私道という所有の区別と、建築基準法の道路種別を分けます。

二項道路は、基準が適用される際すでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道等のうち、特定行政庁が指定して道路とみなすものです。原則の道路境界は中心線から両側各2mの線です。今ある細い道の端をそのまま建築の境界とせず、後退して確保する条件を読みます。幅が4m未満なら自動的に二項道路、という指定の省略もできません。

敷地が接する二メートルと、道路幅四メートルは別

都市計画区域・準都市計画区域等で適用される接道義務では、建物の敷地は原則として建築基準法の道路に2m以上接する必要があります。4mは道路の幅、2mは敷地が道路とつながる部分の長さです。道路幅が6mでも接する長さが1.5mなら原則の2mを満たしません。間口が3mあっても、接している道が法の道路かという確認は別に残ります。

敷地から細い通路が延びる、いわゆる旗竿地にも、この道路との接する部分を確認します。用途・規模などに応じて自治体条例が条件を付加することがあり、2mがあればすべての建築が決まるものではありません。自動車専用道路はこの接道の相手から除かれます。

交通・安全・防火・衛生上支障がないと認められる所定の道へ接する小規模な建物の認定や、広い空地等に関する建築審査会の同意を得た許可など、法定の例外があります。認定は行政が条件への適合を認める手続き、許可は法で通常制限する行為を条件に従い認める手続きです。道に接していないだけで常に絶対禁止とも、空地があるだけで自動的な免除ともせず、例外の正式な認定・許可を確認します。