土地・建物の利用規制

市街化を進める区域と、抑える区域

都市計画区域は、一体の都市として整備・開発・保全を行う必要がある区域です。市街化区域と市街化調整区域に分ける区域区分を、線引きと呼びます。都市計画区域の全てが線引きされているわけではなく、区分のない非線引きの区域もあります。

市街化区域は既に市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化する区域です。市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、住宅地として自由に開発できる区域ではありません。許可される行為もあるため、全ての建築が絶対禁止とも言い切りません。

建物の大きさを考える前に、用途を確かめる

カフェを建てたい土地に、希望する規模の店を建てられるとは限りません。用途地域は、住居・商業・工業などの土地利用の方向を定め、相互の環境を守る仕組みです。広さや階数を計算する前に、その建物の用途が認められるかを確認します。

都市計画図の色は利用の方向を示しますが、同じ色の名称だけで全ての条件を読み切れるわけではありません。建物の規模、併用部分、特別用途地区、地区計画等も関係します。ここでは一般的な用途地域の仕組みを学びます。

4mの道路幅と、2mの接する長さ

建築基準法上の道路は原則幅員4m以上です。指定区域で6mとされる場合等もあります。建物の敷地は、その法上の道路に原則2m以上接する必要があります。4mは道の横幅、2mは敷地が道路に接する長さで、別の数字です。

例えば道路幅が6mあっても、旗竿地の細い入口が道路に1.5mしか接していなければ、一般の2m接道の原則を満たしません。反対に入口が広くても、その道が法上の道路でなければ、それだけで建築できるとは言えません。

敷地面積に、適用される割合を掛ける

緩和等がない場合、建築面積の上限は敷地面積×指定建蔽率で求めます。例えば敷地180㎡、指定建蔽率60％なら、180×0.60＝108㎡です。「60％」を60倍にせず、0.60として計算します。

敷地が200㎡でも、そのうち道路後退部分が5㎡なら、計算対象は195㎡です。指定建蔽率60％では195×0.60＝117㎡となります。広告の土地面積ではなく、計算に使える敷地面積を先に確定します。

指定率と前面道路の率の小さい方

前面道路の幅が12m未満なら、指定容積率に加えて道路幅による上限を確認します。一般に住居系は幅のm数×0.4、その他は×0.6が基本ですが、特定行政庁の指定等による例外があります。問題では適用係数を確かめます。複数の前面道路では原則として最も広いものを用います。

例えば指定200％、幅4m、適用係数0.4なら道路の上限は4×0.4＝1.6、つまり160％です。小さい160％を使い、敷地150㎡なら150×1.6＝240㎡が算定対象の延べ面積の上限です。12m以上なら、この幅員による制限は適用されません。

自分で用途を変える4条、権利移動もある5条

農地を農地以外へ変えるのが転用です。自分の農地を自分で駐車場や宅地へ変えるなら4条、転用する目的で売買や貸借等も行うなら5条による許可を原則として確認します。許可権者は都道府県知事等で、農業委員会の3条許可とは区別します。

例えば自分の畑を自分の住宅敷地にするのは4条、買主が住宅敷地にする目的で畑を売るのは5条です。農地を守る地域区分や事業の実現可能性等で判断されるので、申請すれば常に許可されるとは限りません。

マンションは専有部分と共用部分を分ける

区分所有では一室の権利だけでなく、共用部分や敷地利用権、管理組合の決議も関わります。改修・建替えの要件は行為の種類と適用時点で変わるため、過去の人数要件を無条件に当てはめません。